房地產訴求之矛盾

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年1月31日

倘若將近年經傳媒和一些團體發表有關房地產及城市建設的意見搜集起來，可有以下印象：

甲)　整體而言，社會傾向保育／環保，不單花草樹木及自然環境，亦包括一些有歷史、文化或代表價值之建築。

乙)　整體而言，社會傾向喜歡低密度之建築設計，且樓層不要太多，以免造成「屏風」效應。

丙)　整體而言，社會傾向要求政府供應多些土地以滿足對房地產之需求，不只住宅，亦包括寫字樓等。

丁)　整體而言，社會傾向希望房地產價格，尤為住宅的，平穩上升或甚至跟通賬率等 (上一任特首是這樣想) 。

筆者對上述每一項意向基本上沒有異議，也覺得是人之常情。然而，假設要全部意向皆同等地落實，個個達標，或許會帶出一些矛盾。即是說，未必可全部均落實，社會有需要思考和商討決定哪個意向較為重要，哪個較為不重要，涉及give and take，部分因由如下：

一)　保育表亦可用之未開發土地及市區地段少了 = 很明顯，會影響 (丙) 增加土地供應以滿足需求之意向，無論以住宅單位計，或以寫字樓呎數運算皆是。供應多少本身不一定令房地產價格升降，要有經濟配合才行，如經濟差時，供應少亦未必令價格上揚或企穩，但經濟旺時，供應少便可對價格有火上加油之效。即是說，保育有機會令樓價平宜不了。

二)　低密度設計亦可令供應量減少 = 低密度表示較低的地積比率，而後者表示可興建之樓面面積會相對少些，若用住宅為例，通常導致少了單位數目或／及平均單位面積細了。簡而言之，影響與保育類同。再者，某地段之密度低了可導致 a) 該地段發展商索性從普通住宅改為高級住宅 - 以配合低密度形象和補賺些利潤 - 即價格可貴了；b) 密度最終只是被搬往另一些區份之地段。

三)　增加供應可靠發展新建築用地、重建市區原有地段或／及容許現有物業更改用途等 = 這些方式不一定和保育或低密度違背，但許多時又確有矛盾出現，如發展新地和保育常難協調，重建則未必可興建至原有密度，剩下之改用途 (如工業物業允許非工業用途) 似較可行，但亦受樓宇的安全消防等考慮限制。加上現時觀察到之政策傾向，感覺要快速提升供應並不容易。

值得注意的是，純以香港本身計，住宅總存量是大於家庭數目的，即有「空」宅。當然，扣除一些殘舊住不下的和一些被業主長期空置或作second home的，多出之數未必太高。再者，數字顯示一手和二手樓已是兩個市段，一手造貴的，二手才有普通貨。

四)　樓價平穩跟通賬或經濟 = 相信當局不是不想，而是不能。首先，世界近二十年銀紙勁增，根本不會有平穩經濟軌跡，香港也不例外。此外，香港過往十六年之住宅樓價粗略形容是有波幅無 (太大) 升幅。再者，樓價真的跟足通賬就變得不值投資。有興趣可參考過往兩篇文章：

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej512.htm

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej121.htm

要保育兼低密度，樓少些細些；要住得大些，野郊少些樓密些；要平則須耐性和膽識。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。