由獨立公司管理房產基金
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年03月16日
近期從報章看到有關房地產信託基金的資產管理和物業管理應否由沒有關連的公司或集團提供，認為應該分開的專業人士說這較保障基金投資者（持股者），因若物業管理服務公司的水平不足時，資產管理（基金管理人）服務公司可罷免該公司而另聘別的公司，若這兩者均源於同一集團，那便不容易更換服務公司了；但認為沒必要分開者則認為由同一集團提供也沒問題，且同文化同機構溝通也易些，兩者都似有其說理，一時優劣難分。
這裡「資產管理」是指基金管理層面，涉及把房地產組合的優勢盡顯，以達到收取最高的可能回報，包括出售、購買、翻新房地產組合的物業等，而「物業管理」則是各物業的日常管理，如清潔、保安、維修或與租戶聯繫等。
筆者對兩種看法沒有太大的持見，但傾向喜歡分開多些，部分原因如下：
一、可選取最適合的物業管理服務提供者 除非是一些很特別的物業，一般物業的管理服務公司數目不少，行業競爭不細，邀請數家物業管理公司競投物業的日常管理服務可以較化算的價目獲得所需的物業管理服務，且合約可有時限及不合格時的罷免權，後者若由沒多關連的資產管理公司執行亦多較簡單，利益衝突較少，或看上去也少。
二、物業管理服務公司續約時及其管理費用的去向較有競爭地商討 不但服務不足的公司可被解約，服務水平好的公司亦不能「開天殺價」，因過高時資產管理公司便可判給另外較便宜但相同服務水平的公司，管理服務收入亦較趨向市場水位。
三、不同性質、級數、用途或地域等的物業可由多個物業管理公司負責 因不同物業管理公司有不同優勝之處，有些集中住宅管理，另些則是商場管理能手，若只由單一公司負責可能反而未必各物業皆有着最佳的服務。
四、一個集團可同時提供資產管理及物業管理服務 但最好不是在同一物業組合或項目上，那集團可以是Ａ房地產基金資產管理機構，而同時是Ｂ房地產基金聘用的物業管理公司，而盡量避免同是Ｃ房地產基金的資產及物業管理公司。部分人士可能反問為何不可，因不少上市地產公司同時兼顧資產管理和物業管理於一身。然而，這層面亦可從股票基金角度作比較，一般股票基金的資產管理公司（基金經理人）只買入（持有）或放出（不持有）上市公司的股票，很少直接參與公司的管理或運作（因而賺取部分上市公司的薪金行政費用等）。因此，作粗略比喻，即房地產基金資產管理公司的集團若同時為物業管理公司的有關集團，就如股票基金經理或其同事同時在其投資的上市公司做事打工，是否合例屬另話，但從角色角度看則少許有些好像不足之處。此外，上市地產公司的物業管理許多時候是由旗下子公司負責，即其子公司所收的費用部分亦反映在母公司的賬目裏，有「左袋入右袋」效應，但房地產基金的物業管理多由外人負責，付出的費用與基金收入無關。
總括而言，上述見解非基於專業深入研究，而是從房地產基金散戶投資者身份角度看，若一切均等，還是集中資產管理的基金看像（perceived）好些。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。