房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
地產資訊系統
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年十月
資訊須經過適當的處理，包括分門別類，才會有用；地產資訊也不例外。今期與讀者分享一些基本分類，相信對分析有幫助。
一、宏觀性的資訊：這些多是大圍或粗略之數據，主要是作為一些 [背景] 資料用途。 這方面的資訊也可再分作以下數種 ：
(1) 全球性：如世界人口、人口分布、全球總生產、商貿量、出生率、資金流量等，從中可得悉哪個地域或國家從經濟角度看最吃重，哪個最有發展潛質，或不同經濟體系不同的經濟性質等。這有助投資者挑選其投資範圍及市場。
(2) 地域性：這裏和 (1) 差不多，只是搜集範圍收窄至某區域 ,如歐洲、亞洲、北美洲等。作用和 (1) 相若，只有挑選範圍縮至某地域內。
(3) 國家性：這裏和 (1) 相若，但會有更多資料項目，例如年齡分布、財富分布、國家層面的稅率、教育普及程度及水平、醫療服務 (如每一千人口有幾多個醫生等)、福利網等。作用也是幫助投資者挑選市場或決定是否到某國投資。
以筆者經驗，搜集以上資訊不算太困難 (但也須花不少時間)，而一般要求的準確性也不需很高 (亦很難會高，因公布的資料多已是 [歷史] )，因這類的資訊在有限時空內多不會有大變，如人口增長率、年齡分布等. 要注意的是不同資訊來源會時有出入，分析者的判斷，如加起來除二或取用其一，便較重要. 另外，已發展國家的資料比發展中國家較齊全及可靠。
二、微觀性的資訊：因地產投資多涉及城市，因此城市便是基本之單位。這裏也可作以下分類 ：
(1) 整體城市：這方面要搜集的資料和國家層面的相若，只是集中某一城市而已。雖如此說，除較發達或先進城市外，該搜羅某城市的人均生產、家庭收入等並不易，連部分西歐城市也欠奉，遑論一些亞洲城市了；這方面北美洲城市、新加坡及香港較為優勝 (註)。此等資訊有助投資者挑選某城市。
(2) 地產市場：這裏市場可以是某城市的住宅、商廈、工貿、商舖等市段的資訊。例如現存數量 (單位或面積)、淨增量、吸收量、價格走勢、某時空內的最高及最低點 (包括價格及成交量)、主要的供應 (發展) 商等. 另外，一些背景資料如地產稅、銀行借貸情況、利率趨勢、法律限制及條例、水電費、當地業內專業人士水準等，也是須有的資料。若許可，投資或分析者可作一些 數據運算，如敏感度測試或數學關連測試等，以找出某市段及其主要影響因素。這裏有助投資者認真面對及衡量某市段是否像其所預期，或該市段的風險兼回報是否 適合其投資策略。
讀到此處，相信有部分讀者會覺得以上程序複雜及費時，而還末到 [拿些投資項目來看看] 階段。當然，若有捷徑可走而不需多冒風險，相信一般人，也括筆者，也寧可省些工夫及時間，而不揀難行的途徑。但現今常說全球經濟愈來愈相連，有所謂 [地球村] 現象，即某角落發生一些 [事情]，地球另一地方也會受影響 (可正可負) ，雖然這事情在二三十年前不會對該地方有影響力。因此，筆者相信，在末來世紀做足功課、有系統兼具備高分析能力的投資者會佔優勢，即使這末必是必賺良方，但在減少風險上會有幫助 (那等於多賺了) 。除數量上的分析，對某市場的社會文化、歷史、行政制度等有所認識也很重要。
筆者相信，假設其餘條件均等，資訊及資料較齊全、易得、公開的城市，會比其他城市容易吸引投資者。北美洲，尤其美國，在這方面好像較先行一步。例如現在可從網上 (雅虎) 得悉大部分市鎮，包括半郊市鎮 (Suburban towns) 的人口、平均家庭收入、平均屋價、差餉、地稅、水電煤費用等。不僅這樣，讀者還可利用網頁計出若由 A城搬遷至B城，在B城須賺取多少金錢才可保持原有在A城的相若物質生活。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。