作大亦無需要作數

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年5月24日

許多時會看到以下類似新聞標題，如甚麼十大屋苑的交易量回升百分之百，細看原來指上週賣了四個單位，但這星期有八個，百分比的確沒有錯，但讀者有否「被耍」之感受？

據此，倘若只習慣看報章標題而不細饞內容，你的世界觀可能甚不一樣，甚至大上大落，如這週升百分之百，下一週回降百分之六十等。如何免得被耍或自己耍自己，有以下方法：

甲) 看看平均交易量 = 隨意說，若平均每星期有一百個單位成交，而某一週只見十個，只表示市況冷清。萬一下一週賣了二十個，增長的確有100%，但其實仍是冷清，不是標題所示的振奮。

乙) 看看整體單位總量 = 舉例A屋苑有一萬個單位，B屋苑有六千，假設同樣賣了三十個單位，這三十之數對B屋苑有着更大意義，因佔其總量0.50%，倘若五十二個星期都一樣，一年便有26% 單位轉手，而A屋苑則是0.30%，一年才15% 左右，相差不算少。

適當地利用數字有助了解事情實況，然而數字亦非一切，除有盲點外，也可用來「耍人」，如下：

A) 想你買樓用這個

樓價常與收入有關，而後者可粗略用人均生產代表，如樓價增長快過收入的，可能 (但並非一定) 樓價有過高情況。相反，樓價不高。數據來自政府部門網站。 現今樓價過高嗎？從一九八一年起計算，現今樓價與收入之增幅相近，樓價不貴。

B) 想你賣樓用這個

若由一九八五年算起，現今樓價是八五年的十一倍，但收入是六倍不到，誰說樓價不高？再者，留意九七年時兩者之差距，現今之差距又是否很像呢？

信 (A) 或 (B) ？或兩個都不信？Take your pick。然而，要作大也無需作數。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。