房地產分析
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學校與住宅價格的關係
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年十月
最近有幸獲商業社團邀請作簡短午膳演講，內容自然與地產有關。席間，有人問，新界區獨立屋的價格和港島區 (如山頂) 獨立屋的價格有相當差距，國際學校是否這差距的背後原因之一。
筆者當時沒有具體資料足以回答，但過去也會探討中半山如羅便臣道、干德道等住宅價格受 [名校] 的影響及支持 (部分內容也在本欄發表)；因此，筆者相信國際學校在山頂區會有同樣的效應，但其影響幅度或重要性 (相對於山頂住宅價格而言) 末必及中半山名校 (相對於中半山住宅價格而言) 高。以下是簡單的分析，希望對讀者置業或搬遷有參考作用。
一、從環境建設角度看：一般而言，學校是較容易被居民 [接受] 的設施及城市規劃用途。但被接受不一定等於對住宅價格有剌激作用，因還要看以下情況：
(1) 過去的設施或用途：即該地段在末興建學校前 (或末規劃成學校前) 作什麼用途。若前用途是工廠 (尤以有廢氣排出的) 、廢物收集埸等，則學校會有助提升該區的住宅價值；相反，若舊用途或設施是花園、綠化區等，則學校末須有提升效應，反而可能令該區住宅受壓，尤其是該地段周邊的住宅單位。
(2) 該區的性質：可粗略地分為貧窮、中產及富有三種性質的區份 。假設貧窮的區份較密集及多工廠等；中產區份雖仍密集，但環境較好；富有區份不但不密集，且多青山綠水。學校對於貧窮區份來說是 [正]，即對該區份住宅價格有提升作用，因學校總比工廠好；對中產區份而言是 [和]，即末必提升也末必有負面作用，因學校和中產較相配；面對富有區份則是 [負]，即不但不能提升價格，反令該區份降價，因富有區份講求幽靜 (包括不要引來閒雜人流)，學校遠近末必是重要孝慮。
(3) 學校本身的性質 (包括素質)：在規劃階段，當然末必知道日後興建的學校會變成怎樣。但倘若這學校搬進時，已是好學校或日後變成好學校，則多會對該區份的住宅價格有一定提升作用。要注意的是，這裏的 [好] 不僅指其成績方面，校風以至該校有沒有毒品問題、黑社會滲入等也相當重要，尤以後者會影響該區份的治安。當然，若此等好學校是眾好學校中的領導者，如一些名校，對該區份住宅價格的影響就更大了。
二、 從就讀角度看：一般而言，貧窮及中產區份的居民多喜歡學校在附近，因可以減低上學乖車時間，況且家長接送也較便利 (這些家長許多也要趕上班)；若再加上一些行政措施，如指定分區可讀學校網等，則有好學校或名校的區份就更被追捧了，因而其住宅價格也高一些。相對於富有區份，學校地點是否方便末必是最大的孝慮，因富有家庭有其司機接送，子女也就可讀一些外國寄宿學校。
總括而言，學校對某區住宅價格是否有提升作用，主要看該區本身的性質及該學校的素質及等級：較貧窮的區分，一般學校可能已有些微提升作用，名校就更大了；中產區必須有好學校 (包括名校) 才有提升效應，富有區分則須是好學校中的好學校才有提升效應，但其重要性已不及名校對中產區份般高，因為中產家庭若要送子女到國際學校或外國寄讀將很吃力，但對較富裕家庭來說，這並不是財政上問題。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。