房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
又見八萬五
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年九月
最近這數字又再見報，令筆者抱着好奇的心態去粗略探討這課題及一些有關的數字推論。有趣的是，若從 [現狀] 角度看，這數字真的似乎過高，但假設這些現狀有變時，這數字便可能不那麼高了。要聲明的是，這文章並非討論這數字或背後政策的優劣，也非知道此數字的計算方式，筆者只從近乎猜度的方式推論及作研究，且以下一般數據也很粗略，只從 [大數] 着眼。
一、首先，根據一些公開資料，香港約有二百萬個家庭，平均有三點三名成員，但只有近一百九十萬個居住單位，這已包括私人單位、居屋、公屋及政府宿舍等。因此，可能有約十萬個家庭末有 [自己] (租或買) 的單位。若分十年安置，即每年一萬個單位。
二、香港人口增長率為百分之一點一五左右，以約六百六十萬人計，年增七萬六千人左右。這應包括每年的淨出生人數約為二萬九千人及合法來港的內地人士約五萬五千人。若扣除移居外地港人，這七萬多人口增長數字會有些根據。當然，這些紀錄末必全面，但這是另一問題。以平均家庭有三點三名成員計，七萬多人每年便需近二萬三千個居住單位了。
三、因此，倘若末來平均每年供應八萬五千個單位，以上述 (一) 和 (二) 共計三萬三千個單位的需求，的確多出許多，即使扣除其中五千個單位供應以補被拆卸的單位 (以往一兩年只拆卸數千單位)，仍然多出四萬七千個單位。
四、但上述 (二) 和 (三) 的計算方法有值得商確的地方。主要是現今的需求並非來自剛出生人口，而是二三十年前出生的人。由一九六九年約四百萬人口，增至今天的六百多萬人口，期間平均增長率為百分之一點七，即每年近八萬七千人的平均數。把此數除以今天的三點三名平均家庭成員數目，則所需單位數目為二萬六千多個；這還末計算合法內地移民的需要。以五萬五千人計，除以上三點三平均家庭成員數目，則另需約一萬七千個單位。因此，從這角度看，把 (一) 和這裏的單位數量加起來，便有五萬三千個左右，雖仍與八萬之數相差不少，但距離已拉近了。
五、現今平均家庭有三點三名成員，但在五六十年代，甚至七十年代初，一般家庭三代 (有些更四代) 同堂，七八個人共住一單位非常普遍。筆者沒有一九六九年的資料，但相信以五名作為平均家庭成員數目並不為高。倘若如此，由三十年前的五，減至今天的三點三，平均年減率為一點四左右。若以此來投射十年後的平均家庭成員數目，在二O○九年便只有二點八七個成員。這會否真確很難說，但一些時下趨勢，碓會令此平均數再下降，例如離婚個案增多，單身人士喜愛 [自己搬出來住] 等。因此，即使不包括新增人口或家庭，單以今天的一百九十萬個有 [自己居所] 的家庭計，十年後已增多至二百一十八萬五千個單位，即比現在多出二十七萬五千個單位。
六、 因此，把 (四) 和 (五) 的單位數目加起來，平均每年 (以十年計) 便需八萬一千五百個單位 (五萬三千加二萬八千五百) 。八萬或八萬五看來都差不多。當然，這八萬五的類別分配，如私屋、居屋及公屋比例，則是另一問題了。
以上只是從較狹窄的家庭結構趨勢、供應與須求着眼，並末包括經濟或行政因素在內。希望對讀者有參考價值。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。