國內住宅市場有沒有泡沫？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年11月14日

去年年尾時参加一個房地產研討會，席上不少國內房地產開發商頭目皆大吐苦水，說銀根短缺，有好項目也難借貸云云。誰知不到一年後，不但似乎銀根多的是，且樓價升，土地也創天價。

因此，不少人便懷疑市場又再出現泡沫，我們就探討一下國內私人住宅市場，看看有甚麼現象可尋：

一) 資料來源 = 主要從中原中國房地產網站搜集，以一手樓為主，年期從二○○六年至今年七月，包括價格和銷售量，而城市則有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都及杭州。

二) 自今年年初，住宅價量齊升 = 若以二○○六年一月為1.00，在價格方面，上述城市均有不同程度之升幅，而銷售量方面，則只有廣州和深圳是錄得跌幅 [見表一]。

表一: 城市	價格指數(06年1月=1)	銷售量指數(06年1月=1)
北	2.01	1.52
上海	2.01	1.73
廣州	1.68	0.78
深圳	2.00	0.91
天津	1.46	2.60
重慶	1.14	2.65
成都	1.25	1.74
杭州	1.40	2.88

三) 一線城市價格升幅較勁，二線城市則以銷售量取勝 = 而價格和銷售量皆從今年二三月左右開始向上，與經濟刺激方案出台時間相約 [見圖一和二]。

四) 風險評估 = 這裡採用簡單之計算，將各數據系列之標準差除以其平均值，繼而得出價格和銷售量之高和低數值。若現時各城市之價格和銷售量位於其高低數值內，或許表示風險不高(低過低數值風險就更少)，若超越這高低數值之高數值，則表示有一定風險。以下是各市之風險運算(上格是每平米人民幣價格，下格是樓面面積萬平米銷售量)：

北京	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	14700	13,505.18	8,773.89
銷售量	197	166.80	82.13
上海	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	13700	11,238.77	8,403.09
銷售量	270	242.17	124.90
廣州	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	10900	10,566.43	7,354.50
銷售量	69	92.08	48.67
深圳	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	16000	14,495.93	10,122.67
銷售量	69	72.48	27.90
天津	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	7900	8,000.51	5,901.82
銷售量	130	102.46	42.10
重慶	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	4000	4,116.23	3,483.77
銷售量	180	171.51	66.12
成都	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	6000	6,203.73	4,973.01
銷售量	94	100.87	44.38
杭州	09年7月	高數值	低數值
每平米價格	14300	14,310.77	9,317.14
銷售量	49	54.92	12.67

五) 有沒有泡沫？ = 簡單而言「有」，一線城市之住宅價格有過高之嫌，然而，並非「離晒大譜」。二線城市則只是偏高，未至於越軌。

不過，投資者須留意資金流量，因是次(所謂)復甦實在與經濟刺激方案大吻合了，不印銀紙會怎樣呢？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。