房地產分析
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稅收與樓價
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年九月
一般而言，假設兩個相約的經濟體系， 人均收入也相差無幾， 但其中一個的稅收較另一個重， 那麼， 稅重的一個體系裏的樓價， 尤其住宅的， 多會較稅輕的一個低。即是說， 稅收的輕重與樓價反比。當然，稅收有不同種類， 影響樓價的程度也有分別。以下對不同類別的稅項作粗略的探討 :
一、個人入息稅 (personal income tax) 這稅項對樓價影響甚大， 因為一個人或家庭可買或供得起的樓價很大程度上是看有多少剩餘收入或可用收入 (disposable income) 。當然， 經濟表現、信心、利率、借貸等環節對買家的意欲也有一定程度的影響。舉例說， 兩個處於不同經濟體系的家庭同樣有五萬元 (美元， 下同) 總入息， 稅輕的一個要交百分之十五入息稅， 稅重的則須繳付百分之三十。假設利率、貸款率、年期等均相等， 非住開支均為總入息百分之三十， 則稅輕者有二萬七千五百元可用在住房上，稅重者只有二萬元。倘若以現在利率計， 並假設最高七成貸款率， 稅輕者可買約四十餘萬元的物業， 稅重家庭則只可購買三十餘萬元的住房， 兩者相差十萬元左右， 或後者只可付前者百分之七十的價錢。以上當然只是簡單的比較，沒有預計兩地在其他稅例方面對住房的扣除或補助。
二、資產升值稅 (capital gains tax) 這稅項對自住的用家末必有太大影響， 且不少國家或地方對 [主要居所] (primary residence) 的任何升幅都有豁免， 但對投資人士的影響便較深， 因這直接與回報有關。舉例說， 某投資者需求的回報為百分之五十， 若投資額為一千萬元， 在沒有此稅項的地方，他便期望有五百萬元的升幅， 但在有此稅項的地方 (假設為百分之三十)， 他對該市埸便會有約七百一十五萬元的升幅期望， 否則他渴望的回報率便會落空。因此， 假設投資環境及前景相同，有此稅項的地方較難吸引投資者。
三、企業盈利稅 (business or corporate tax) 這稅項對樓價的影響不小， 但一般而言， 末必會很直接， 因這稅項的輕重最先影響人們創業、擴大運作及外商來做生意的考慮。當然，被認為有經濟前景的地方， 若加上輕稅， 便有如虎添翼之效。較為直接影響物業市場的， 是這稅項在計算開支或可扣除項目的條例時， 是否鼓勵企業自置辦公室， 還是租用較為有利。
四、差餉、地稅等 在已發展經濟體系或已上軌道的地方，這筆稅項不會太高， 一般而言， 也非投資者太關注的環節。對某些住宅市段如初置業者市段的影響較大， 因這些初買樓人士傾向用盡及計盡供養住房的每一仙一角。
五、各式各樣的消費稅 (sales tax) 在已上軌道的經濟體系裏， 許多時都有此稅項， 稅率一般在百分之五至十之間。這對香港人而言也許較不習慣，但相信對樓價影響不大， 因家庭在此筆消費的開支不會多於總收入的百分之二十五至三十， 即使稅項為百分之十 (多數地方沒有如此高)， 也只佔家庭總收入的百分之三左右，較入息稅的影響為小。
六、 供樓利息可扣稅 若單看此安排， 當然認為對樓價有一定幫助， 因這即少交稅。但有此優惠的地方往往設有資產升值稅 (即使是主要居所也逃不了升值稅)， 那麼， 這扣稅優惠可被抵銷， 因不是稅輕， 只是遲些交， 雖然資金流動方面會較方便。
以上並非全面的觀察， 只是把一些常遇到的稅項及其對樓市的影響作一些介紹。用家及投資者可以此留意市場及經濟結構，包括稅務上的變化， 以衡量樓價的趨勢。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。