房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
樓價、地價、單位面積與數量
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年八月
今期與讀�分析樓價、地價、單位面積與數量之間的關係。
簡單而言，土地供應�與發展商的整體收益與平均單位樓面面積及單位供應數量有一定關連。
單位面積愈小賣地收益愈高
為方便講解，筆�使用簡化的數表及假設如下：
(1)樓價 = 地價+建築費用+發展商要求利潤 (雜項如顧問費、借貸利息等未列出)；(2) 這是一細小兼一致的市場，且只有一個土地供應來源及發展商；(3) 樓面地價指該單位所佔地價除以該單位樓面面積。
首先，在樓價水平及單位樓量下，土地供應�希望單位平均樓面面積愈小愈好，因其賣地收益將愈高，直至單位平均樓面面積開始令其總收益下降為止 (單位平均面積變小時，部分原有買家會嫌太小而推出市場)。
假設市場有一百名買家，每人均有二百四十萬元。若出售單位面積為六百方呎，土地供應�及發展商將分別有九千萬元和六千萬元總收益。又假設每方呎建築費用不 變及發展商維持其利潤比例，則若把單位面積增至八百方呎時，發展商方面問題不大，但土地供應�就只有六千萬元收益。若把單位平均面積縮小至四百方呎，即使 部分買家退出 (假設有二十名)，土地供應�還有九千六百萬元收益，但發展商只剩四千八百萬元收益了。
各自尋找可接受收益水平
由此可見，雖然市場對六百方呎至八百方呎的單位反應一樣，發展商也能有同樣收益，但若從土地供應�立場看，便會盡量把單位平均面積維持在六百方呎左右。若此土地供應�可影響土地的地積比率、建築規範、覆蓋率等，則更可事半功倍。
調控土地供應，實質是調控可建樓面面積。這即是說，倘若土地供應�以爭取市場提供的最高賣地收益為目標，在某樓價水平及預期單位數量內，土地供應�多以市場能接受 (或忍受) 的最小平均單位面積為供應指標。
樓價也受經濟、社會、文化等大小因素的影響，但也有一個「頂點」水平，高於這水平的市場根本不存在。雖然如此，土地供應�及發展商可在這個頂點水平與最低 成本水平之間，找尋各自可接受的收益水平。這涉及樓價、平均單位面積及單位數量間的互動影響及分析，也關連到「市場彈性」的觀察與考慮。
為方便起見，筆�假設平均單位面積六百方呎、售價為二百四十萬元及數量為一時，土地供應�不發展商分別可獲取他們期望的最低總收益 (即前�九千萬元、後者六千萬元)，那麼調高賣價至每單位三百萬元時，則需至少八十個單位才能滿足發展商的要求；而調低賣價至一百八十萬時，則需賣出二百個單位方能迎合土地供應�的要求。至於調高或調低，則看市場彈性，根據這例子，彈性較弱可考慮調高售價 (假設這售價未超過市場頂點)，相反，較則可調低 (像這例子真要很才行，因只減價百分之二十五銷售量便增百分之一百)。
以上主要講解土地供應一方的一些考慮及數據分析。當然這裏所舉數例甚為粗略和簡化，真正市場運作會有較大波動及較為繁複，且須考慮的範圍比這裏還闊大。無論如何，除單位定價與數量外，其平均面積也很重要。
以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員
電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com
地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓
版權屬卓凌及／或作者所擁有
卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。