買樓要看實用呎價

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2012年12月15日

在未有實用呎價的日子，若屋苑A每呎建築面積賣八千元，而屋苑B則是九千元，如沒有兩屋苑實用率的資料，根本不能說B必定貴過A，因兩者實用呎價排位可能剛相反。

今期利用中原地產網站裡100個二手私人住宅屋苑的 (第三季末) 平均建築呎價和實用呎價，分別由最高排行到最低 (低至高亦可以)，看看兩者排行榜有多少差異，如下：

1) 100個屋苑中，只有21個的建築呎價和實用呎價之排位是一致的 = 即剩下79 屋苑的建築和實用呎價排位皆不同，不是建築呎價排位高於其實用的，就是實用高過建築，雖差別未必很大 [ 詳情參考附圖；黃色屋苑的建築和實用呎價排位是一致的，綠色表示差距在三上或三落內，紅色代表差距有十上或十落及以外 ]。

2) 排位有差異的涵義 = 一般而言，實用率高的屋苑，其建築呎價排位量多高過實用呎價的，而實用率低的屋苑則相反。舉例說，實用率高之太古城建築呎價排22位，但實用呎價只是第26位，相反，實用率低之新都城建築呎價排位只有56，但實用呎價卻升至是第47位。

3) 利用實用呎價衡量哪些屋苑「抵買」= 如以下兩個舉例。

a) 銀禧花園 versus 上水中心 = 以建築呎價排位而言，前者是71，後者則77，前者呎價要多近四百元。但若以實用呎價計算，則前者是72，後者則升到60，且比前者貴多六百元。對普遍人而言，哪個較抵買不需說吧。

b) 駿景園 versus 河畔花園 = 以建築呎價計，前者排44，後者64，且前者比後者貴多一千一百元。但細看實用呎價時，剛好掉轉，前者排位跌到58後者升上44，且河畔比駿景還貴多八百元。

4) 建築和實用呎價差距大的屋苑 (紅色者) 多在九龍及新界 = 且實用率不是傾高就是傾低，如綠楊新村或新寶城等。

若閣下的屋苑建築呎價與同區另一實用率較高之屋苑接近，或許可考慮換馬。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。