住宅價格趨勢：港島向上，九龍新界向下

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年1月23日

今期出於好奇，探討自九七年高峯後至今，香港住宅樓價趨勢以指數計是向上或向下，且亦細分港島、九龍、新界東和新界西，用的是中原地產的CCI指數。有發現如下：

甲) 以整體市場計，基本上沒有升幅 = 其線性是平坦地橫過，純技術說是甚微地向下 [見圖一]。相信這與近期一般人之感覺不同，但冷冰冰之數字確是這樣，且注意倘若沒有九七之高位，或許向下傾斜度還得大少許。

乙) 若只看港島區，則是微微向上 = 有向上，就另有向下的，才會有整體的平坦線性 [見圖二]。

丙) 猜對了，九龍、新界東及西均存不同程度之向下趨勢 = 而九龍比新界少些傾斜，而新界又以新界西最傾斜，即向下趨勢比上述任何一區大 [見圖三、四、五]。

常有市場人士不同意這些宏觀分析，例如說某港島區物業比上述升幅高，又或說某九龍區住宅實質升幅比港島還優勝，然而這是對宏觀分析之作用有所誤解：

一) 將宏觀分析用來對比個別物業必錯多對少 = 作一個比喻，某班中學生之身高有高魏，由四呎十吋至五呎十吋皆有，加起來之平均可能是五呎四吋。將這五呎四平均對比全班每個學生必然吻合的少，不吻合的多，不是低過五呎四便是高過五呎四，然而五呎四之作用並非用來對比各組成這平均數之個案。

二) 宏觀分析是用來分配(房地產投資)資源 = 包括財力，才力和時間等。舉例說，倘若投資者看重物業價格升幅，從上述之分析，或許可花多些(有限)資源在港島區尋找，不是說每個港島區物業皆合適，而是比例上可有較多合適物業，事半功倍，在新界西尋找則可能事倍功半。

正如英文有句說all generalizations are false – including this one，或許亦可說「所有宏觀分析總結皆錯，包括這個」。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。