再 談 曼 克 頓

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2005年02月03日

早前探討過美國紐約洲紐約市之曼克頓區，包括其人口、人均收入、家庭資產，甚至罪案率等，而今則著眼其房地產市場，希望對讀者有所參考：

(一) 數據來源 = 主要從一些房地產期刊及專業報告搜集，包括一些互聯網上的。

(二) 焦點 = 這裡會以住宅為主，且更只著眼於三類住宅，包括以合作社形式管理之多層公寓(Coops)，獨主屋契形式之多層公寓(Condo Apartments)，以及鎮屋(Town houses)，當中物業有新亦有舊的。

(三) 整體住宅市況 = 首先，平均住宅價格已超越一百萬美元，雖中間(中位)價格只是六十七萬美元左右，這顯示較貴百分之五十有著不少數百萬美元之物業，因而將平均數拉了上百萬美元。以平均呎價計，則約每年平方呎八百二十美元左右，要注意的是北美洲之單位樓面面積多以「淨」面積計算，十分實用。若轉化為建築樓面面積，則估計可能是六至七百美元之間。銷售時間約需一百天，即由正式「放盤」日起至簽訂買賣合約計(「交樓」時空則不計算在內，且可長可短)，而物業樓面面積有下調跡象，平均約一千二百八十平方呎左右。

(四) 整體銷售分佈 = 以售價計，低於一百萬美元的佔約百分之七十七，一百萬至四百萬美元之間的佔約百分之二十一，而超過四百萬美元的只佔百分之二。若以地域計，則曼克頓之中心區佔百分之三十三左右，東上部份佔百分之四十，而西上部份佔百分之二十七，而就單位睡房多少為分類計，則「工作間」(Studio)形式的佔百分之十一，單睡房佔百分之三十四，雙睡房佔百分之四十九，三睡房佔近百分之五，而四睡房或以上佔少於百分之一。

(五) 合作社形式之多層公寓 = 相比獨立分契式的這類通常會平宜些，因租務及買賣上可須通過其餘業主(或其代表委員會)批審，其一用意是確保住戶之素質等，以上當然是假設合作社公寓在其他方面如地點設計和鄰近獨立分契或的相近。售價方面，平均為八十七萬美元左右，中間數則只有五十四萬美元，而大多為單睡房和雙睡房，佔銷售個案百分之七十三，工作間式的也佔百分之二十一。東西上部份比市中心的貴。

(六) 獨立公契之多層公寓 = 平均售價為一百三十萬美元左右，而中間價則只有八十八萬，這類別也是以單睡房及雙睡房為多，佔銷售個案百分之八十二左右，而工作間式的只有百分之十，這裡亦以東西上部份較市中心的貴。

(七) 鎮屋 = 這些大致代表著曼克頓較豪華或昂貴之住宅，平均售價四百萬美元，中間價亦要三百萬美元，但非以有多少睡房分類，而是以可容納多少個家庭為分類，且越容納得越少家庭的越貴。一般可容納一個至五個家庭，而售價差別可以很大，比方說只容納一家庭的可售五百萬美元，而容納三至五家庭的只可售近三百萬美元。再者，若以平均呎價計，前者大約一千美元一平方呎，而後者則只近六百美元。根據市場調查趨勢是將多家庭的鎮屋改建為一至二家庭的鎮屋。此外，東上部份之平均價格最高，是五百五十萬美元，西上部份是三百三十萬美元，而市中心則最低，只有二百八十萬美元左右。

(八) 「閣樓式」單位 = 英文是Loft，這樣子的單位在紐約市不少，部份更可能是由以往工廠物業改建而成，於一些外國電影裡更常遇見。其平均售價也不平宜，需一百六十萬左右，中間價亦要一百四十萬，或許顯示價格幅度沒那麼極端。

總括而言，曼克頓住宅相比美國其他地方，絕不平宜，且供應有限，但如一些世界主要城市一樣，其買家及業主不單來自紐約，更遍及全國，甚至全世界，除求回報外，不排除虛榮作祟，以得世界級物業為傲。

鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁