房地產分析
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地價推不高樓價
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年八月
驟眼看，地價高好像是樓價高的原因之一。不是嗎？樓價裏包含發展商的利潤、土地價錢及建築費用，因此，若地價高，樓價便相應地提高了。
樓價受需求影響
其實不然，因上述看法只是從供應角度看事情，但樓價不是由土地、建築成本或發展商的要求利潤而定的。樓價水平由一些經濟及社會文化等大大小小宏觀或微觀的 因素，例如經濟增長、人均收入，借貸情況或普遍社會對置業的熱愛程度等而定，這些因素在不同時空和不同情況下會有不同程度影響力，但都是從需求角度出發。
這裏要分清楚以下兩件事：(1) 發展商推算某項目的利潤回報時，確會採用類似前者的方程式，即樓價=利潤+地價+建築費用；(2)但某項目的可賣樓價則視後者所述的因素，大如經濟表現， 小如鄰近類同項目的賣價等。正如置業者出價時多以市價及自身負擔能力等為依歸。而不是基於該物業的發展成本。此外，發展商購入土地時，也是以預期可賣樓價 來推算該地段的地價，而不是用地樓定樓價的。
有不少人認為，政府可控制樓價或將之推高，因其擁有不少土地供應。但這可能是一種錯覺，部分原因如下：
一、在較自由的經濟體系裏，供應須有需求才有意義，有買才有賣。沒有人，包括政府，可以把樓價推高至整體市場不願或不能承受的水平，即使是獨家供應，也會有既定的樓價水平。
二、 樓價長遠可反映經濟表現，即樓價與經濟生產力、人均收入等因素有一定的關係。香港的經濟，尤以人均收入計，與歐美國家大同小異，因此，香港的樓價沒法廉宜到哪裏去，除非經濟表現回落。
三、置業對很多人來說是一大投資(希望樓價上升)及消費(居住)。無論在哪個經濟發展階段，樓價相對於該地的平均收入多以倍數計，一般低的也要七倍八倍，高的更可像東京的[ 供三代 ]般。簡單說，就是置業供樓不是輕鬆的事。
經濟低迷包平過粉
因此，政府可[推 高]樓價之說，其實是政府有意無意中，希望可從賣地(包括補地價)活動裏爭取當時最高的經濟效益，即其作風與其他私人土地賣家大致相同，都是想以最高價錢 出售土地。此外，政府也會小心控制土地的供應(可建樓面面積)以收取一定程度的總收益。至於這做法的利弊，則是本文討論範圍以外，但土地方面的收益確有助 維持一個低稅率環境。
要知道的是，發展商是不會因某地段買入價廉宜而大幅調低該地段興建單位的可賣價錢。比方說，某發展商在同區擁有兩個相約地段，其中一個的入貨價甚廉宜。但 當發展商建在樓宇出售時，二者售價不會有太大分別，只是廉宜的地段會帶來更高利潤而已。此外，發展商也會嘗試引出市場能夠或願意負擔的最高賣價，即倘若發 展商認為該市段的買家平均可拿出五百萬元買樓時，他們不會只賣四百萬元，雖然此數已有相當的回報。
整體而言，即使香港政府沒有這麼多土地成為主要供應來源，相信香港的樓價也不會廉宜，甚至可能比現在還高，因為沒有可作為供應調節的機制；而私人土地市場也基於各種規劃、建築、地契、法律程序、業權未必集中等的限制，以致未必能有效地跟隨市場變化增加或減少供應。
此外，正因樓價不是由成本(包括地價)所定，故在經濟低迷時，[包平過粉]的情況是有機會出現的¾¾雖未必可長久維持，[賣完即止]。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。