波士頓「後灣」區

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2012年11月24日

香港人往美國投資房地產多落在三藩市、洛杉磯、紐約市等城市，只有少數去波士頓，而許多時亦只因為有兒女在當地大學就讀，包括哈佛及麻省理工等。

波士頓是古舊的美國城市，讀歷史的會記得美國立國前的「波士頓茶葉派對」(Boston Tea Party) 事件，多少和後來之獨立戰爭有關，亦是現今共和黨裡的「茶葉黨」名稱之由來。

自2008年以來，整體波士頓樓價很硬淨，不但沒多跌，近一年更有9% 升幅。中短線看，倘若認為美國經濟困境仍有續集的，波士頓樓價或許會較受影響，一來價位相對高，二來萬一經濟差至影響大學生入讀人數 (波士頓及鄰近地區有過百大學)，會令租賃市場崩潰，又例如一些生物科技研究費被減，亦會有負面影響。然而，長遠是沒大疑慮的，因麻省是靠用腦的，直接說是教人用腦。

無論如何，就算現時樓價偏高，相比香港的，還是抵買，尤以麻省各樣的有形無形資產，長遠可有支持。今期介紹波士頓一個優質區，叫Back Bay (後灣)：

1) 後灣是一個位近市中心的高級trendy住宅區 = 大多數屋宇是五六層高的多戶大廈，不少過百年歷史，部份地下有商店，餐廳等，亦有名牌出售。從這裡去市中心，金融區，甚至唐人街也不遠，有如由灣仔去金鐘和中環。



2) 住宅單位有大有細 = 總價由二三十萬至數百萬美元皆有，前者可能只有三百實用平方呎，而後者單位可大至數千呎，平均呎價六百美元左右，即港幣四千七百元，再打八折來反映建築面積，則降至三千八百，屯門都未得。

3) 好易出租 = 只要跟市值租金，單位不難租出，回報視乎大廈管理費等，但相信一般不會有十厘八厘，可能三數百分點居多，因地點始終搶手令賣價不菲。

有趣的是，筆者在波士頓求學時，曾有教授採用程式計算後灣區實質可增加多少密度來應付需求，而結果顯示可增加幾倍，樓宇可由原本的五六層增加至三十層，當然這沒有發生。

然而，對於只喜愛新樓的人士，後灣區並不合適，要懂欣賞其「舊」的才行。

每周一Web：計算美國各城市的建築成本

http://www.buildingjournal.com/residential-estimating.html

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。