房地產分析
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地積比率必須用盡？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年八月
地積比率是控制一個地段在指定用途範圍裏能興建的樓面面積，計算方法為該地段的土地面積乘以有關地積比率。比方說，土地面積為一萬方呎，有關地積比率是八 倍，則可興建的樓面面積便是八萬方呎了。然而，地積比率不一定大於一，也可以是少於一的。當然，是否真的可建盡這八萬方呎，也須看其他比率如覆蓋率、高度 限制、以至城規條例及批地條款等是否可行而定。無論如何，香港一般地產發展項目，尤其商業性質的(即業主不是興建作自用)，均會用盡這個地積比率，有時俗稱為[炒到盡]。習慣上沒有人---包括業主、發展商、高層人員或有關專業顧問等—會考慮或研究建盡允許的樓面面積是否有足夠市場支持。這與外國，尤其北美洲的情況不同。在那裏，除非是一些頂尖的地段，否則，很多時候要先探討該時段內有否足夠需求支持用盡該地段的地積比率(按：有些城市不設地積比率，主要由發展商提出，他們未必有把握批多少便用多少，主要看該時段內市場的供求情況而定，包括行家可能興建的數量)。
因此，為什麼香港能夠[炒盡]而不致出現長期供過於求呢？筆者並沒有確實答案，但以下可能是部分原因：
多建未必多賺
一、 經濟高速發展—即使供應過剩，很快便被下一浪增長(包括人口、人均收入及經濟增長等)吸收下來。除非發展投資商借貸過高，否則不難[捱]到下一個浪的出現。
二、慣性---由於高速經濟增長，久而久之，投資者及發展商均不需花資源和時間探討是否應建盡這問題.
三、土地及房屋政策的配合--- 由於不少土地的供應來自政府，這令市場一下子出現供應過剩的機會相對較微，因此在有意或無意中，參與發展投資人士便連探討應否建盡也可省掉。常聽到有些人 問：為什麼某某住宅項目兩幢樓宇間的[空地]不也興建樓宇。部分顧客也會想：如果擁有地段的地積比率可大幅提升便好了，因多建幾方呎，便可多賣幾方呎了。
前者是對一些建築條例等不太認識所致。當然，五、六十年代興建的地段很多確未[炒盡]， 這是由於當時經濟、需求及技術方面欠佳所致。但七十年代後期至今才興建或重建的地段，則甚少會未用盡當時的地積比率。後者的想法較普遍，但倘若把全港或大 部分地段的地積比率相約提升，則若以銀碼計，整體市場的交易額也不會多到哪裏去；除非市場真正的購買力在地積比率提升前未被顯露出來，但這機會不高，部分 原因是整體地產市場的推售頗有效率。在這假設下，提升地積比率可能帶來以下現象：
價格彈性影響售價
一、樓面地價下調(每方呎計)---這裏樓面地價是指某地段的土地價錢除以該地段能建樓面面積；當然，這假設發展商仍然用盡有關的地積比率。
技術上可參考以下數例：
假設某住宅市場需求為一百個單位，每單位平均可索取二百四十萬元，單位平均面積為六百方呎，即整體市場有二億四千萬元購買力及六萬方呎的供應，亦即每方呎四千元。現在把地積比率提升至興建八萬方呎，假設發展商利潤(以 每單位二百四十萬元計)及建築費(以每方呎建築面積計)不變，便只有調低樓面地價了。當每單位六百方尺時，若樓價分布為利潤六十萬元(每方呎一千元)，建 築費九十萬元(每方呎一千五百元)，樓面地價便是剩下的九十萬元(每方呎也是一千五百元)。當每單位平均有八百方呎時，假設發展商仍只建一百個單位，則利 潤仍為六十萬元(每方呎已變成七百五十元)，建築費升至一百二十萬元(即維持每方呎一千五百元)但樓面地價已跌至六十萬元(即每方呎下調至七百五十元，比 六百方呎時下調百分之五十)。到這裏，有人會問：為什麼不可以維持每單位為六百方呎而只多建約三十三個單位(八萬方呎除以六百方呎為約一百三十三元)？當 然可以。但以簡單的供求角度看，每單位便不能仍賣二百四十萬元了。至於每單位賣價是否隨供應量的增幅而相對地調低至一百八十萬元(供應增百分之三十三，賣 價相對下跌百分之三十三)，則視乎市場價格彈性。彈性低，每單位售價將同於一百八十萬元，發展商不妨考慮提升地積比率，因確可多賺些(假設不需補地價)； 若彈性甚高買價便有機會連一百八十萬元也不保，對發展商而言，不提升可建面積也罷。
二、發展商普遍開始注意及探討是否用盡允許的地積比率-----利用一些程式投射某地段的供求狀況，以評核該地段的可能回報及風險等。
以上是一些概念性質的探討，並不代表筆者認為應提升地積比率，因這除涉及金錢或地價的考慮外，還包括環境安全、衛生等因素；相反，筆者只想透過這文章解釋多建幾方呎樓面未必一定有數。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。