房地產技術
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新界區家庭收入超越九龍
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○二年六月
近日搜集資料時，參巧了部份包括綱頁的人口統計數字，或許可反映某些趨勢，現與讀者分享：
甲、分區 = 共有十八個，可歸納於（一）港島，如港島東，中／西，南區及灣仔等；（二）九龍半島，如油尖區，官塘，黃大仙等；和（三）新界，如荃灣，葵青，元朗，大埔，西貢及離島等。
乙、土地面積共約四百餘平方英哩=（一）港島佔百分之七點四，約三十一平方英哩；（二）九龍半島佔百分之五點二，約二十二平方英哩；和（三）新界佔百分之八十七點四，約三百七十平方英哩。
丙、官方人口統計約六百七十萬=（一）港島佔百分之二十，約一百四十萬人；（二）九龍半島佔百分之三十，約二百萬人；；和（三）新界佔百分之五十，約三百三十萬人。
丁、人口密度平均約每平方英哩一萬五千餘人=（一）港島約為每平方英哩四萬五千餘人，（二）九龍為每平方英哩九萬一千人，和（三）新界約為每平方英哩八千九百餘人，亦即只是港島的六分一及九龍的十分一。
戊、年齡中位數約三十六，新界較年輕 =（一）港島一般於三十六至三十九之間，（二）九龍一般於三十七至三十九之間，和（三）新界一般於三十四至三十六之間。
己、家庭平均每月收入約一萬九千元= （一）港島約二萬五千元，（二）九龍約一萬六千元，和（三）新界約一萬八千餘元。若以平均每家庭有三點三成員計算，便可得出粗略港島，九龍和新界之家庭數目，將這乘以平均收入，便得悉每區約佔收入多少。據此，簡化之看法便是港島和九龍各佔四分一，即新界佔剩下之二分一。
從以上資料，可觀察／推論到一些現象：
A) 以家庭收入計，港島仍然較富裕，但新界已超越九龍，且部份新界區域如西貢，沙田等（家庭月入均超過二萬元）亦和港島拉近了些。
B) 除葵青，沙田外，其餘新界區域人口密度較平均低，離島包括大嶼山更是新界本身平均密度七分一，是可有一定發展空間和機會的。
C) 較年輕的像傾向居住新界，這除受交通及通訊綱絡之改善，和普遍較好居住環境吸引外，相信亦和樓價較平宜有關。
D) 若以家庭收入為依歸，部份新界區域之樓價可（持續）比美一些較成熟區份，尤以九龍的，的樓價。
要注意以上未預計西九龍地區發展得較有規模時可帶來之轉變。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。