房地產技術
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人均生產5倍，樓價3倍
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年十月
這是指由一九八三年至今，以名義數字計算，本港人均生產共升了近五倍，而樓價以私人住宅市段計現時只約當年三倍左右。這亦是筆者近日認為樓價若在三年內回升百分之三十或多些也不為奇因由之一，雖影響樓價回升(及下調)因素繁多，兼現今市場情況亦與當年有不同之處，如八十年代剛剛是二次世界大戰後「嬰兒潮」出生土生土長人士開始「成家立室」時。
與客戶朋友談到這回升觀點時，一般會認為是好消息，但懷疑者也不少，尤以參巧過往六年來物業價格之表現。要注意的是筆者並非因為察覺到一些實質經濟進步元素而「看好」，而是從「修正」角度出發，相比人均生產數值則現時樓價有少許超賣感覺，如市場信心有足夠回復時便可有回升。至於為甚麼著重人均生產，可參閱以下：
甲) 人均生產與樓價數值關系甚高 = 筆者曾經簡略計算過物業供應，名義利率等與樓價之關系，發覺大多與樓價沒有甚麼明顯關連，因此不打算重複，但人均生產則不同，有著一定數值關系，甚至比整體生產總值更有關連。數據是從公開資訊包括政府刊物，顧問報告，或房地產網站等搜集。
乙) 由一九八三年至二○○二年 = 人均生產與樓價數值關系近零點八，比整體生產總值與樓價數值關系還多些。
丙) 若只計一九八三年至一九九七年 = 則人均生產及整體生產總值與樓價數值關系相差無幾約零點九，順帶一提就連人口這時期也與樓價有數值關系。
丁) 但到了一九九七年打後 = 只剩下人均生產仍有零點八，整體生產總值的只有約零點四，而人口已和樓價成反比，即人口越多樓價越跌。
當然，有數值關系並不等如一定有「因果」成份，然而，人均生產與樓價不單有數值關系，且更長期(九七前後均有)，兼關系走勢一致(「齊上齊落」)。若接受以上推論，則可思考以下論據：
一) 由一九八三年至近期 = 整體生產總值大約是八三年的六倍，自九七年來變化不多，人均生產約近五倍(四點七左右)，於九七年之五倍餘回落了些，而樓價從九七年的九倍下調至近期之三倍。[可看附圖]
二) 一九九二年起樓價升跌幅度不再與人均生產吻合 = 八三年至九一年間樓價大致和人均生產升調幅度相約，但九二年開始不同，如九四年樓價是其八三年的六倍，但人均生產只有四倍，九七年前者更是九倍，但後者仍只有五倍左右，甚至下調幅度亦不吻合，○三年前者只剩三倍，而後者依然近五倍，雖升降去向一致。
三) 由一九九八年至今樓價平均每年約跌零點六倍 = 即由九八年仍有八三年樓價之六倍下調至今之三倍左右，或作平均每年下降百分之十四也可，且年下降幅度穩定。
四) 若認為樓價可回升百分之三十餘 = 即由現時三倍八三年樓價上揚至四倍左右，且以近年下降之幅度但相反向上推進，這目標須時二年多。當然上升幅度未必和下降的一樣，但九六至九七之上升大致對照九七至九八之回落。
從上述技術角度推論，若樓價由現時與人均生產不吻合變回吻合，只要人均生產不變，已意味樓價可有升幅。若假設樓價與人均生產仍然不吻合，只要有足夠市場信心(怎樣營造及用甚麼來維持屬另話)，及反彈幅度不遜於下降的，亦可有升幅。至於樓價未來會否比現時更低，有這可能，但相信是較長遠的事，如人均生產不保下降等。
總括而言，人均生產非唯一因素，其數據也非完美，但某程度上的碓可反映平均經濟表現，以及賺錢能力，而這又和樓價有關。上述一關鍵假設就是不單人均生產水平能保持不變(不再下調)，其組成／結構亦前後大致一樣，然而，近年之收入分布情況和工作人口知識技術水平等值得深究。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。