房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
住宅平均面積與樓面地價
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年七月
今期與讀者分享一個推論，就是住宅平均面積和樓面地價成反比，即若住宅平均面積愈大，樓面地價便愈低；相反，若住宅平均面積愈小，樓面地價便愈高。這裏的 樓面地價，是指某地段的地價除以該幅地段能夠興建的建築面積。香港私人住宅單位平均建築面積約六百方呎。
為什麼會有這個推論？可從以下簡單的技術分析入手：從建造角度看，樓價主要包括地價、建築費及發展商的利潤(按：為方便起見，細節如工程顧問費、借貸利息、有關稅項等均不列出)，因此，若要計算一幅地段的價值，可用這方程式：
樓價(即建成後的樓宇價錢)-建築費(包括顧問費等)-發展商對該項目要求的利潤＝該幅地段的地價。
當然，不同發展商或投資�會因對市場有不同程度的預期及本身對回報、風險及資源有不同要求而計算出不同的地價。無論如何，這裏可看出，若平均樓價及利潤不變，但住宅單位平均面積由現在的六百方呎增至八百方呎，樓面地價便可能大幅下調。
有人會問，為何不可相應調低建築費以保持樓面地價不變？這也不無道理，但要知道，建築費是調整得較慢及沒樓價或利潤那麼具彈性的環節。再者，若普遍住宅單位真的[加碼]至八百方呎，建築費甚至可能隨建築量(以方呎計)的增加而上升。我們可參閱以下的數字舉例：
一、 住宅單位平均面積六百方呎：假設樓價平均為二百四十萬元，即每方呎為四千元；這四千元的分配可能是利潤一千元(整體六十萬元)、建築費一千五百元(整體九十萬元)及樓面地價一千五百元(整體也是九十萬元)。
二、 住宅單位平均面積增至八百方呎：假設樓價不變，仍為二百四十萬元，即每方呎為三千元；這三千元分配可能是利潤七百五十元(保持為樓價的四分一，整體為六十萬元)，建築費仍為一千五百元(整體已是一百二十萬元)，樓面地價只佔剩餘的七百五十元(整體只是六十萬元)。
平均樓價不隨平均面積升跌
從這例子可看出，樓面地價波幅可以很大：樓面面積只增加百分之三十三(由六百方呎加至八百方呎)，但樓面地價已下調百分之五十(由前者的一千五百元降至七百五十元)。
相信有人會問，為何樓價不能調整至三百二十萬元，以保持八百方呎單位每方呎也可賣四千元？其實關鍵就在這裏：一個私人住宅市場裏的[平 均樓價]不是隨[平均面積]的大小而升高或下調，而是一個較為[定]的總數(lump sum housing budget)，受多個因素影響，包括宏觀經濟、個人息、就業情況等。至於[平均私人住宅單位]是哪個模樣、面積、建築水準等，則視該經濟體系的屋宇政 策、建築條例、社會文化、地理環境等而定。舉例說，在美國，平均住宅是近二千方呎的平房，在歐洲則是千多方呎的低密度房屋，在香港卻是六百方呎的大廈單 位。
維持商業地位地產仍有作為
香港的住宅市場從五六十年代起至現在已經歷數個變化：
一、 私人單位面積由普遍一千多方呎降至現在的六百方呎(雖然近年單位面積已有增加)；
二、 樓面地價所佔比重愈來愈大(金融風暴前是建築費的數倍，現稍為回落)；
三、 建築商地位漸被發展商取代，其盈利普遍不及發展商豐厚(這固然有政策上的優勢，但也是不少發展到國際級的城市會出現的現象)。
不少人自金融風暴後，覺得地產發展及投資沒有作為，對此筆者並不認同，但並非因筆者經營地產業務，而是覺得只要本港能維持一定國際及地區商業地位，加上現在的人均生產值(約 為二萬五千美元，和西方國家大致看齊)，樓價理應不會廉宜到哪裏去。雖然樓面平均地價可能較風暴前所佔比重為低，但相信不會很低；建築費所佔的比重也會提 升。相比金融風暴前，地產投資風險較以前大，波幅不小，也有炒作機會，但最好是專業投資。再者，未來數年，也不排除地產發展界出現汰弱留強情況及一些建築 商崛起的可能。
以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員
電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com
地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓
版權屬卓凌及／或作者所擁有
卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。