罪案率與樓價關係

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年六月

直覺上，不少人可能認為罪案率高之地方，其房屋價格也會較低，相反則較高些。這想法不無道理，然而若根據美國市場之一些資料，所顯示的是住宅房屋價格雖與罪案率有某程度之「相反」關糸，即罪案率高樓價便低，但其數值「關糸」並不高，只有0.09左右。

以上是筆者於兩年前搜集美國約八百個不同地域不同大小之城鎮時的部份

觀察，除罪案率外，還看了家庭收入，學歷水平，氣侯（陽光日子多寡），人口密度，地方稅項等環節，以下是一些綜合觀察：

甲、               樓價與家庭收入較其他環節密切：數值關糸約0.36，即一般而言，收入高之地方其樓價也高，相反則較低。

乙、               其次則和學歷水平﹝大學程度所佔百分比﹞有關：數值關糸約0.26，即一般而言，學歷水平高及越多大學畢業人士之地方其樓價也較高，相反則較低。不少地方，尤以規模較小的城鎮，大學畢業人士可佔三分一或以上，雖數字未能反映其素質。

丙、               除罪案率外，失業率對樓價影響亦不大：只有0.04而已，但須注意當時經濟還是不俗。

丁、               人口，人口密度等環節也不是最重要：只有0.026 至0.08不等。

戊、               環境如空氣，陽光日子等影響非想像中大：如只有0.023左右數值關糸，但或許這與其全國環境素質普遍不錯，即各地方之間環境分別並不太大，因此人們很少須純為環境（惡劣）而搬遷，及純為環境好而多付樓價，簡接直接令環境數值關糸變得不大。

己、               地方稅收更無甚關糸：只有0.0036左右，地方稅收像沒多大影響。

值得一提的是家庭收入與大學畢業人士百分比有甚高之數值關糸，近0.64，像確定知識水平與賺錢能力有關，或許發展中之經濟可作借鏡。

此外，近期城中話題涉及「混合發展」模式住宅項目（即同一項目範圍裡有公營和私營單位），不少市場人士和專家亦提出一些意見，這裡並不打算研究這模式之好壞，尤以非財務層面的，且亦非本地首創（類似模式也在北美洲出現過，常見之理由是這有助預防或控制貧民區(slums)出現）。

無論如何，認為混合發展模式住宅項目會因罪案率高（這本身已是假設）而使其變得價低，若以美國數字為例，則這論調未必一定成立。然而，公營單位用／住收 入（入住時計）一般較私營單位住收入為低應是事實（否則公營房屋制度便有漏洞），若以美國數字為參巧，這低了的平均收入的確可令整體項目價格和收益下 降，至於這價格下降會否被非數量益處彌補則屬另話，也非這文章範圍。再者，設計上也許須考慮不同階層生活方式或甚至文化上之差異及融合。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。