房地產技術
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失業高企，價仍可升
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年十月
近日不少人會問本港樓價是否已經見底，再而問會否上升。簡單答案是應在底部，是否底尖屬另話，至於升幅，三至五年內出現百分之三十或多些也不為奇，但要注意這是指三至五年內可曾經出現之升幅，而不是說三至五年後的價位。談話之間，有人認為這升幅過份樂觀，因失業率，家庭收入，經濟等均未顯注改善，何來上升支持。
這也不無道理，是理性之預期，但市場並非時常理性，且市價的構成亦有關系。一些觀察如下：
甲) 市價只代表某時期內一些市場買賣者互動之價位 = 樂意與否，他們均同意用某價格成交，而有關人數通常只涉及整體市人士非常少之部份，且每年私人住宅單位成交亦只有整體私人市場數個百分點而已。
乙) 這少部份市場買賣者斷定當時之市價 = 其他當時沒有參與者普遍是否認同這些價格則沒有細究機制，若普遍認同，則這價位會得支持甚至上升，若不，這價位難以維持，當然這認同本身也受市價經濟等環節影響甚至改變。再者，沒有參與者就算認同某價位或趨勢，基於其他原因，也未等如他們必會／可參與物業買賣行動，正如一些人長期持有已是非常容易買賣兼本身沒有用途的股票一樣，更何不那麼快可套現兼本身有用途的房地產。
丙) 低收入或經濟有困難家庭等未必是市場參與者 = 不少低收入家庭居於公共房屋，並非現時之置業群，雖日後收入增加或許會是。經濟有困難家庭多傾向一動不如一靜，除非須賣樓(假設有樓)套現，否則亦非市場參與者。這亦即意味受負面經濟環境影響較多的一群未必對私人地產市場有太大直接關系，只是其他收入相比較高或沒有困難家庭因整體經濟表現前景，市場供求狀況，甚至市場信心氣氛等欠佳而不多／敢參與而已，留待好轉或價跌時才再入市，導致市場出現較淡情況。
丁) 市場可以有「失業高企，市價仍可升」之情況出現 = 只要有能力參與私人地產市場人士進行買賣便有機會，成為短期現象並不難，雖長期而言須有較實質經濟基礎配合。舉例說，加拿大失業率不低，自九十年代以來每年皆約近百分之十，但樓價近年亦有所升幅，如多倫多由九十年代中的十九萬加元均價升至現今之二十七萬加元，約百分之四十左右。
戊) 「假若以現今市價計，一般物業業主有足夠(收入+積畜等但不計該物業)負擔能力買嗎? 」= 若是，市場多較健康，若不，市場風險多較大。當然，技術上這只可是個「假設」提問。
市場是由有能力參與者形成(當然過程中亦有新陳代謝)，而市價亦由當時進行買賣交易者形成，價格脫節或合理與否見仁見智，當然長遠須有一定基礎支持。有能力參與市場者或許因經濟欠佳等(預期價格下調)而不入市，但未必因有別人失業／收入低而放棄買賣。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。