高樓價：你我有份製造

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年2月20日

近一年之經濟在各救市措施下起死回生，尤以亞洲區包括內地和香港在內，不但收復失地，更有揮軍乘勝追擊之勢。

以本港房地產市場為例，豪宅貴宅呎價固然屢創新高，而普通住宅亦不亦弱，整體也有百分之二十五左右的年升幅。據此，有不少人覺得樓價偏高，認為和實質經濟脫節，加上大部份新樓由為數不多之開發商供應，而政府又似傾向採用保守之賣地策略，疑似「造市」之感覺不難理解。

然而，任何市場交易現象須有供應(賣)方和需求(買)方互動才可形成，正如英語有說要有兩個人方可跳探弋 (it takes two to tango)，即就算一方想製造某市場效果，也得另一方配合才行，亦即通常企在需求一邊之你和我也可能有意無意協助製造(高價)市場。

你我造市？對，以下是一些有助製造高價之行為或途徑：

一) 將置業看成人生「必要做和必要經」的大事之一 = 筆者相信置業對大部人來說長遠是有利事情，起碼年老時會有自己之居所，且居所亦會值一些金錢，必要時可提供養老之需。然而，將置業視為必需做且必要時頂硬上也要做就未必是福，長期節衣縮食供樓不但影響生活質素和樂趣，亦有礙家庭融合。置業才有家庭歸熟感及溫馨？那你需要的是看心理專家。此外，將結婚和買樓綁起來更屬無聊。這皆可引致數量上之額外需求，甚至超前需求。

二) 將自住居所當投資項目定期賣出買入 = 因環境，家庭或個人狀況改變，許多時須要換樓。然而，炒出炒入自住居所和穿梭業主與租客身份之間或許可帶來厚利，但同時亦增加整體需求，包括置買和租的。舉例說，原本可以一住十年，若變為每二年便搬一次，且假設自置和租住梅花間竹，那便多了一至二次購買需求，另三次租住需求。當然放售自住居所時會增加一個單位供應，但其租住一個單位之需求會抵消其供應。

三) 人望高處 = 這是人之常情，且「高」可以是更高級(如由大廈單位搬到獨立屋)，更高層(如由十樓搬至頂樓)或更高地點(如由半山遷往山頂)。再者，這亦可視為住大些，住好些或住威一些。倘若沒有這股動力，樓市只會有非常基本之房子，且私人樓規模或存在亦成疑。這個傾向令人不但向上往，更使樓市須有更多豪宅貴宅以應付需求，同時間直接提升整體樓市價格水平。

四) 一人住幾個單位 = 筆者認識人士之中有(少部份)人住數個居所，不是自住居所加渡假屋那種，似為興趣多於需要，有如現時國內一些投資者買入之單位既不放賣也不出租一樣。據此，本港雖然是住宅單位數目多過家庭數目，但若考慮上述之不賣不租單位，實質空置率會較低。

經濟不俗時，多會感覺「樓貴」，到了覺得樓平時，經濟亦多嘛嘛，未見過經濟好樓又平現象(不計現在回望上世紀八十年代或香港人買馬來西亞樓等)，那麽寧願樓平定貴呢？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。