「樂觀」與「悲觀」

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年三月

筆者從事房地產分析工作，時常涉及表達一些對某市場之看法，說樓價可升時人們多會認為筆者對該市場樂觀，相反則被人稱為對該市場悲觀。這種傾向雖可理解，但實質可是錯誤的判斷，而且過份簡化，部份原因如下：

甲、                認為房地產價格會升（或下調）不（一定）等同該市場便有投資（投機）潛質（或存在危險）= 舉例說，一個火熱之市場的確可升完再升，分析報告也許這樣認為，但這不一定等如可「樂觀」地繼續投資下去，有時或許更應「收兵」，因風險和價格已變得不合 理了。相反，樓價會下跌也不一定代表該市場「悲觀」至不值一提，因收租回報率有機會增加，這對重收利息投資者未常不是一件好事。

乙、                認為房地產價格會升（或下調）不（一定）反映該分析員對該市場之觀感 = 分析員在分析市場時應「有碗話碗，有碟話碟」，個人對市場之主觀喜好或投資狀等應拋諸腦後，亦即就算某市場非分析員所喜歡，若經研究後發現其樓價可有相當機會升，任何表達方式包括報告亦應如是說，日後是否說中則屬另話。

丙、                認為房地產價格會升（或下調）不（一定）意味（大部份）投資者便應買入（或沽售）= 市場或許可有「相就」買入（或沽售）之市，但相對個別人士而言則不一定「可以」或需要跟大隊，因這除涉及資源分配外，還得考慮風險承受程度等。因此，不一定「樂觀」便可購置，「悲觀」便要出售。

丁、                房地產分析及投資不只是價格升（樂觀）及下跌（悲觀）之考慮 = 房地產投資須和別類投資比較，如股票等，就算只看房地產投資本身，假設投資總額較大，仍需要考慮資金分配於不同市場市段問題，平衡回報和風險。因此，亦非只看重「樂觀」市場，不樂觀的市場或許也須用少部份資金作均衡風險。

戊、                只顧「樂觀」及「悲觀」導致盲點 = 有如看事物不是「黑」便是「白」時便忘記有「灰」色一樣，但投資包括房地產的許多時侯均處於灰色狀，投資決定不容易。舉例說，市旺（普遍樂觀）時升值或 許較快及大，但通常收租回報偏低。相反，市沉（普遍悲觀）時升值或許較慢及小甚至負數，但通常收租回報偏高些。兩者，升值與收租回報，應重哪個？實在不 易回答。

一些慨括評語包括以上之「樂觀」及「悲觀」，的確有助很快得悉某市場一時之情，但若欲減低風險或尋寶，則須花功夫和時間作較深入研究。「簡化」或深入淺出是一回事，膚淺化又是另一回事，兩者或許看上相似一時，但內涵有別。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。