曼 克 頓

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2005年01月28日

近年本港及國內部份城市喜歡借鏡一些國際知名大都會，如美國之紐約市，英國之倫敦，甚至日本之東京等，當中又以紐約之曼克頓區 (Manhattan) 更為被受注視，或許現在就作一個簡單的探討和分析吧：

(一) 資料及數據 = 來源包括新聞網站，政府期刊，專業報告，以及房地產分析等。

(二) 紐約市 = 人口八百萬多些，平均年齡近三十五歲，收入中位數約三萬九千美元，而家庭淨資產中位數約三萬四千美元左右。組成區份主要有五個，包括皇后區 (Queen’s) ，布隆連 (Brooklyn) ，史單頓島 (Staten Island)，布朗絲 (Bronx) 以及曼克頓等。當然，若計算整體「大紐約市」，則人口可有一千多萬，還未計那些住新澤西洲，但往紐約市上班一族。

(三) 曼克頓 = 佔紐約市八百萬人口當中約一百六十萬，平均年紀為三十六歲，中位數收入是五萬美元，而家庭資產中位數為三萬五千元左右。曼克頓可分四地域，包括東上部份 (Upper East Side) 、西上部份 (Upper West Side)、中段部份 (Midtown) 、以及市中心 (Downtown)。

(四) 曼克頓之一些人口，家庭，收入等數據或現象：

(甲) 家庭收入中位數 = 大部份區份之家庭多賺超過二萬五千美元，但又不高於七萬五千美元，七萬五千美元至十萬美元者不少在東西上部份位置，而超越十萬美元家庭不多，集中在市中心之財經金融位置。此外，低於二萬五千美元區份也不多，較多人聽聞的包括哈林 (Harlem) 區。

(乙) 家庭淨資產中位數 = 基本上一般曼克頓家庭都少於五萬美元，要注意的是這中位數可能與平均數有著一倍或更大之差別，尤以倘若財富集中在少數人手裡，即貧富懸殊情況。筆者暫沒有這方面之分配資料，但財經中心一般不以平均分配居多，因此平均資產數可能有十萬之多也未定，即平均數是因少部份(極)富有住戶拉了上去。

(丙) 中位數住宅價格 = 一般區份起碼需要五十萬美元或以上，低於這數的區份不多，但反之中位數高於七十五萬美元，甚至過百萬美元之區份則佔不少，後者多位於市中心之金融地帶及東西上部份，高者更以二三百萬美元為中間數。

(丁) 業主之百分比 = 大部份地域不是少於百分之二十，就是高也高不過百分之四十，只有一小區住著百分之四五十業主，整體即租戶居多。

(戊) 居住五年或以上之「街坊」百分比 = 一般區份不超過百分之四十，亦即是說大部份住戶不多過五年，且金融區之住戶更只有百分之二十以下住超過五年，其人口流動性像甚高。

(己) 有子女之住戶 = 一般區份不多於百分之二十，高的也超不過百分之四十，亦即沒有子女家庭/單身家庭等佔大多數，而這亦吻合北美洲有子女家庭多喜歡遷往「半郊區」社區居住之現象。

(庚) 罪案發生率 = 全國之平均為一百，高於這數即意味有著較高罪案率，低於則少於全國平均，而罪案包括一些重案如槍傷、打劫、強姦等。以這全國平均比較，曼克頓整體偏高，一般為一百五十以上，有些區域更大於二百，只有小部份位置低於一百，但有趣的是有一二處又不高於五十。

從上述資料可有以下一些觀察：

(一) 擁有曼克頓住宅物業之業主及投資者多不居於曼克頓 = 除從業主住戶比例傾低而知悉外，一般曼克頓家庭資產值不高但其居所價格不菲亦有助引致這看法。

(二) 住宅租務市場應較興旺 = 興旺與否須看經濟表現，但其人口流動性大對租務市場有一定作用，而這可從人均年齡較(全國)低些兼有子女家庭較少可見一班，大部份人居住少於五年亦有顯示作用。要注意的是不居於曼克頓不等同離開了紐約市經濟體系，因後者覆蓋範圍很廣。

(三) 罪案率與收入掛勾，但與房地產價格則不多掛勾 = 根據有關資料，收入高之區份通常有少些罪案，但房價高之區份非必然，不是說其罪案一定高只是「說不定」。這亦即意味倘若罪案率是選址居住要素之一，則著重選高收入區而非只是樓價昂貴之區。

總括而言，曼克頓像是一流動性高，較年輕兼多是單身或未有子女之人士的集中地，有富有貧，大多欲在財經界創出名堂(有如想做明星者往加洲荷里活一樣)而來，繼而育出一種獨特個性及文化，想仿傚也不易。

鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁