「印花稅」敵不了「印銀紙」

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年11月30日

近日財政司司長突然增加物業印花稅和減按揭上限，針對著短線物業買賣及貴宅，即令部份屋苑交易「化整為零」，不可以說全無影響。

評論有讚有彈，增加印花稅不一定對大額或貴重物業炒家有作用，因不少是以「買賣公司」進行的，雖手續較繁雜些。然而，相信對小本炒家或普通住宅可有點嚇倒效果，但亦會連累用家，或許措施是以打擊投機可引致之金融泡沫多於降價來「益」無殼蝸牛置業。

至於增加印花稅會否令樓價下調呢？答案是「會」。根據近期銀行經濟師羅家聰先生所撰寫之文章，引述美加及澳洲之研究，均顯示物業交易量與價格將受影響而下調，多少另計。

那麼，是否表示香港樓價就此停止上揚兼下降呢？不排除可出現下調情況，但是否能持續則要衡量這印花稅措施相對「量寬」之力度是甚麼的比例。舉例說，若然是2打1，增加印花稅措施便贏面大；1對1，便「五五波」；1比2便多會輸給QE了。

據此，倘若當QE1、QE2等有如「天殘腳」般利害，那麼增加印花稅便只約第三式「如來神掌」左右 (第1式最弱，9式最強，但亦只與殘腳打個平手)，你話贏定輸？相信答案很明顯。

又有說樓市難炒便往股市。聽起來有些道理，但香港經濟旺時樓股兩市場有如好夫妻，雖未致完全同步，但亦不會各走東西，只有經濟衰落時才「離婚」各走各路 [可參巧2008年5月之文章：香港住宅價格指數再與恆生指數結婚http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej467.htm]。即是說，假若是次經濟循環未盡，股升遲早樓亦會重升，除非買經濟開細。

若是這樣，是否表示物業市場沒有多大風險，繼續炒賣可也？不。雖然不能預知「音樂椅」遊戲幾時會停，但到現今為止，各式各類之招式皆敵不了印銀紙的影響，況且部份招式與價格無關，例如管制一手樓市賣樓方法等。再者，市場亦存在一些「錯覺」：

甲)　錯覺一：許多買家自有資金充裕，買樓不需向香港銀行借貸 = 然而，其「自有資金」真的全是自己腰包的？完全沒有別人或其他財政機構的借貸？筆者手上沒有資料可說明情況，只是用邏輯推論；全球印銀紙活動之增長剛好吻合「房地產豪客」買家的出現，而印出來之銀紙皆非送的，而是以「借貸」形式發放，要說這批「豪客」之金錢與全球印出來之銀紙沒有絲毫關係會很難置信。

乙)　錯覺二：只要利率持續處於低水位，資產價格便沒問題 = 不是沒有道理，但市場有時侯不須要「大件事」也可爆煲，例如只要「最後之大傻們」發覺自己原來就是「最後之大傻們」，若加上被人call loan，爭先恐後的放售已足夠大調整出現。

財政司司長說香港處在冰與火之間，而前任總又認為這是百年難遇的亂局，皆有道理，真是越來越好玩！

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。