眾志成城:增加土地運用程度

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年二月

今期與讀者分享一個簡單慨念，就是一個較富裕但低土地運用量之業主可被多個沒有那麼富裕但共土地用量較高之準業主取代，或作另一角度看即是沒有那麼富裕的 人須走在一起才有機會籌﹝夾﹞到足夠金錢從較富裕之業主裡購入該幅土地，當然這假設沒有限制土地之運用量（intensity of use）或密度等。以下用一些簡單舉例說明：

一、 假設有一幅一萬平方呎之地段，原業主只興建一所二千平方呎獨立屋居住，即地積比率為0.2，又假設這物業市值為四百萬，發展成本是三百萬，當中二百萬為建築費，即剩餘地價為一百萬，而樓面地價則是五百元一平方呎，而為方便講解其餘各樣雜費均當作包涵於以上成本裡。

二、 假設現在另有四人家也喜歡居住在該地段，但沒有一能單獨購買該物業回來，又假設每可支付一百五十萬而同時願意或只需求一千平方呎之居所，那他們便可聯手向原業主提價（或至少有機會挑戰其他可出四百萬元之對手）。

三、 假設他們成功用了四百萬元買回來，後再動用餘下二百萬元加建多二千平方呎樓面，即現在該地段有四千平方呎樓面，而為方便講解建築技術之可行性暫且不理。

四、 假設興建後每單位可售二百萬元（以每平方呎樓面計和原先一樣，均為二千元一平方呎），那這八百萬元市值中有六百萬元為成本，而當中四百萬元用在建築上（原 有及新業主計），餘下之二百萬元便是這地段之新價錢，總數比原先的高一倍，但樓面地價則沒變仍是五百元一平方呎。

五、 從另一角度看，這四人家因他們的更高運用量（四千平方呎樓面比前之二千平方呎）和密度（0.4比前之0.2）令整個物業增值一倍，由四百萬元變為八百萬元，而地價亦一樣升了一倍。

要注意以上過程不需假設樓價有甚麼升（或跌）幅（前後均為二千元一平方呎），亦不需涉及改用途（前後均為住宅），唯一是沒有規劃限制密度，抑或須補前後創 值之差價。當然，現實是有些地段會有所限制或須補差價，另些則不須，要補差價的雖未必變得不行但財務可行性上會有一定折扣。因此，或許有以下一些啟示及推 論：

一、 擁有未被用盡密度且業權不分散地段之業主有機會取得比原先運用量更高之地價，倘若土地經濟到位時；

二、 非常富裕的業主且珍借區份現狀（如區份氣派，鄰居身份質素等）多於取得更高地價的，或許會希望在規劃及地政上保持低密度兼加上形形種種的設計用量條件，以令重建困難或過份昂貴，更進取的甚至需要審批準新鄰居。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。