數據準確性問題

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○二年一月

常有人說「垃圾入，垃圾出」（英文為garbage in, garbage out），意思是當用上不準確或不對的資料及數據時，所得的結果或結論也好不到哪裡去，有如用不對勁的材料時技怎樣高超也難造出真正美味菜式。這當然有其道理，但筆者覺得有些時候及某種情下仍是需採用，或比完全不用為上策，部份原因如下：

精準數據難求

一、 嚴格來說，尤以一些宏觀層面的，以及相對個別項目的要求，沒有或很少數據是完全準確：這可以是由於數據製造過程導成，包括搜集方法，問卷質素（如涉及市場 調查），數據的整合，解譯技巧等，部份失真更可說是無可避免。此外，就算數據製造過程無懈可擊，數據本身必是「過時」的，雖然過時不一定意味不適用。這即 是說，要求有甚準確的數據才用可能意味無數據可用，因此筆者建議投資者不是不用，而是應考慮「就來用」，不盡信也非完全不信，信任程度高低則視乎數璩準 確和時空性等而定。舉例說，從田土廳取得的個別物業成交價可信程度甚高，但街頭問卷式的市場買樓意欲調查則須打些折扣，因受訪者可能只是隨便回答兼意欲可 很快轉變。

二、 若市場普遍參考一些不那麼精準數據，作市場分析或投資時也需預計這些不那麼精準數據對市場的影響：即是說，若市場因用了一些不對勁的資訊而（或將會）作出 一些錯誤投資決定時，就算自身不認同，也得注意其影響或走勢，適當時甚至可隨機遇趁勢賺一筆，和用較準確的數據來衡量市場以避免被不合情理市轉勢時波 及。

三、 若市場「只有」不那麼精準數據，那麼因用上不太精準數據的缺陷便得以「打和」= 因人人均只有這些資訊，甚至大多亦不察覺有問題，作出錯誤決定變得普遍和均等。當然這情不常見兼很危險，因一旦實情被顯現時，衝擊可不少，如出現恐荒性拋售等。

四、 數據不那麼精準可有其他辦法幫補：如實地觀察，參詳多個資料源，或作另些一手調查等。這有助衡量數據的可信程度和可用性，兼多角度共用時可減少部份的誤差。這以發展中經濟更常見，因轉變很速，就算數據精準亦很快變得不合時，多角度共用有時是必要。

五、 並非有精準數據便有精準分析，解譯，策略及決定：即是說，懂得「就」不那麼精準數據來用可能比不懂得用精準數據優勝，即是說，不一定是財雄勢大能購精準數據的便能得出更好的投資策略和決定。除技術因素外，人事的層面也不容忽視。

總括而言，除非懷疑數據與事實完全不合，否則還是用上較不用為妙，放棄不用便要靠估，可能更危險。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。