中國和美國房地產相同嗎？

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年10月19日

相信不少讀者對這標題會感奇怪，心中直覺是當然不相同。一來中國屬發展中經濟，美國是成熟經濟，二來中國人口是美國之四倍有多，平均住一千平方呎高層住宅(指沿岸及大城市)，而美國平均家庭居住二千多平方呎平房，房屋設計用料均有差異。以上不無道理，兩國在房地產發展階段、規模、性質、屋型等環節上確有不同之地方，然而，這裡所指的是兩者房地產市場之宏觀表現。

筆者搜集了一些粗略房地產指數，由二零零零年尾季至二零零五之尾季，包括住宅、寫字樓及商舖市段的，目的是探討兩者房地產市場有否在數值上有關連。若無，兩者之投資人士可利用兩者市場來套戥風險，若有，則這方面未必可行。以下是關於指數的來源及性質：

甲)中國的房地產指數=是源於搜房網站之指數，其成份可包涵不少新落成之樓盤，包括住宅、寫字樓及商舖市段的，這裡採用其三月、六月、九月及十二月之指數為第一、二、三及四季指數。

乙)美國的房地產指數=住宅的有兩個來源，包括美國房地產投資信託人士協會(NationalCouncilofRealEstateInvestmentFiduciaries–NCREIF)及美國住房監管機構(OfficeofFederalHousingEnterpriseOversight-OFHEO)前者涉及住宅、寫字樓及商舖市段，而後者則只有住宅數據。再者，NCREIF指數多包括現有投資物業，而其住宅指數亦多是多戶型物業，但OFHEO只涉及單一家庭物業。此外，NCREIF指數只包括其物業市值部份。

據此，兩者之房地產指數成份和性質並不完全�琣X，且層面亦有不同(全國相對個別市場)，然而這裡並非追求完美之學術研究，雖有上述瑕疵，但仍覺有初步之參考價值：

一)兩國之房地產市場像有一定數值開係=(a)住宅方面，除廣州外，其他之五個內地城市和美國之指數，無論是NCREIF或OFHEO的均有些少甚至很大之關係，當中尤以北京和上海為甚；(b)寫字樓方面的，這裡比較沒那麼關係重，四個內地城市之中，只有北京及上海有數值關連；(c)商舖方面，四個內地城市均和美國之指數有著關連。當然，以上並不全面，只是用了數個主要國內城市和美國之指數比較，須再全面及深入研究方可確定這等關係。(詳情請看附圖)

住宅R2	北京	上海	廣州	深圳	天津	重慶
NCREIF	0.75	0.63	0.23	0.69	0.80	0.52
HPI	0.97	0.96	0.00	0.89	0.76	0.85

寫字樓R2	北京	上海	深圳	重慶
NCREIF	0.72	0.53	0.35	0.30

商鋪R2	北京	深圳	天津	重慶
NCREIF	0.80	0.90	0.93	0.80

二)過往五年(二零零一至二零零五)，上海指數於住宅及寫字樓升幅方面出色，而NCREIF指數則優於商舖市段，各有千秋且基本上是多風險多回報=(a)住宅方面，上海佔優，雖NCREIF也不俗，其餘北京、深圳亦可一看；(b)寫字樓方面，上海也是一枝獨秀，雖若接受不了其風險程度的可考慮NCREIF及深圳；(c)商舖方面，則NCREIF較好(上海因數據不足未被包括在內)，雖北京及深圳也可考慮。(詳情請看附圖)

總括而言，以上之探討對分散房地產投資於中國及美國來減風險之見解作了初步懷疑，反而顯示中國之市場或許可提供美國投資者更高回報的可能，雖這裡之研究須有更深入及全面之分析方可確定。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。