以簡單指數猜評估市場性質

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年十一月

今期與讀者分享一些簡單數據及觀察技術，相信有助衡量和了解市場的性質及發展階段等，從而作出適當投資策，增加回報的機會。

一）「最高最低」樓面呎價比率               這主要用來猜度某房地產市場，尤以住宅計，是否（較為）成熟或有一定規模。

粗略地說，若最高最低樓面呎價比率只有二至三倍左右，通常該房地產市場還未很成熟，或甚至不大存在，因這樣低的比率顯示，樓房品種和選擇不多，不是只得貴價的供較富有買家購買，就是只有半公家式資助的市，兩者均非代表有規模興旺的市場。

成熟房地產高低六至十二倍

至於甚程度的最高最低樓面呎價比率才算適合，筆者並沒有答案，但以成熟市場為例，多在六至十二倍左右。要注意的是最高最低樓面呎價須屬「大路」，極瑞貴 極瑞廉宜的均不用，因恐把比率誇大。此外，可用最高和最低的樓價。也可包括半公家或公家市段，只是搜集數據時須一致。

這比率若過份高亦未必是好事，因可能意味只有富人和窮人，沒有中產，市場未必全面。從投資尤以物業發展角度看，四五倍的比率或許顯示有剛冒出來的發展空間和潛質。

二）餐酒指標               這尤其適合用於一些國內的市場。一般而言，經濟愈是有發展或領先的，晚宴所用的酒類飲品，無論量或質方面，愈趨「隨和」。例如現在一些較大及較先富起來的城市如廣州等，烈酒大杯飲的情不但減少，連紅酒也多一杯起兩杯止，亦少勉強飲用。

相比下，一些二線城市，尤以較北的，仍喜用烈酒（多是地道的）招待，當然這和當地天氣較冷飲酒暖身有關，許多時亦盛情難卻。就算這樣，一些較富裕的也只隨 量細杯品嘗。當然，這裡說的可非全面，因只憑自身、同事、朋友、客等的經驗及傾談中得悉其中一二。箇中道理也可能很簡單，就是愈富裕便愈愛護生命和健 康，淺嚐有益，過量有礙身體。

機場規模反映城市發展程度

三）機場規模               這裡會有「誤導」機會，因不排除小城市為示威勢興建過大的機場，大城市也可只有不多用的機場，雖後者多遲早會興建合適的。無論如何，機場規模除顯示發展 階段外，亦有助大慨推測其經濟交流貿易的分布，如機場的「國際」部份有多大佔多少等，若與「內陸機」部份勢均力敵，其國際接觸亦較多。相反，外國投資未必 是該地經濟主力或佔重要份額。要注意的是這非說必需有國際往來才值得考慮，因除不是每個城市均可國際化起來外，一些專做內陸商貿中心的也可有作為。

以上主要為投資者提供一些不那麼費力便可觀察的技術，用作非常粗略初步的衡量還可以。當然，有需要時較複雜和詳細的分析策劃少不了。至於應參與有規模，有 國際層面，有愛好紅酒的市場，還是投資較內向型，但保留多些原有生活方式的經濟體系，則沒有定案，視投資者喜好及對回報風險的要求和自身資源而定。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。