用「白領」人數估中國甲級寫字樓市場

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年5月23日

許多人被問及甲級寫字樓是直接由甚麼推動時，會認為是經濟增長，貿易增長，跨國投資增長等。

上述的不無道理，但這些增長必須引發另一環節，就是就業增長，且要是「白領」就業，即要在寫字樓上班之一族，再細緻說更是打高級寫字樓工之一群。

為甚麼？因為能提供這類工作之機構才能負擔甲級寫字樓的租金。以上亦是為何跨國企業和大公司雲集之地通常會比例上存在較多甲級寫字樓，如金融中心等。

今期筆者嘗試探討中國其中九個甲級寫字樓市場，包括香港、深圳、廣州、上海、北京、天津、重慶、成都及武漢。資料從國際顧問行如DTZ等之市場報告和一些統計年鑑搜集，是二○○八年第四季數據：

一) 甲級寫字樓平方米(m2)存量及空置率(%) = 香港依然最多，但北京及上海也不少，其他的均和這三個城市有距離，當中又以重慶最少。有趣的是存量最高之香港空置率最低，而存量最少之重慶和成都均有較大之空置率。

二) 甲級寫字樓平均每月每平方米租金(人民幣)及該市之經濟生產值(人民幣) = 租金方面，香港依然領先但上海亦很近，重慶與武漢為較低，有趣的是租金之高低和各市場的經濟生產值(GDP)很吻合。

三) 各城市之在甲級寫字樓上班之人數 = 這裡假設平均每人員須有約十五平方米*之甲級寫字樓面積，以現時各城市之總存量除以這人均面積，便可計算出各城市能大約容納的人數。此外，亦可利用空置率估算有多少「工作位」未用盡，以及甲級寫字樓人員人數佔全人口多少百分比。結果如下：

城市	甲級寫字樓面積m2	估算之寫字樓人數	空置存量可供應之工作位	甲級寫字樓人數/人口
北京	4,313,583	287,572	36,522	2.38%
上海	3,605,957	240,397	36,540	1.74%
廣州	1,241,976	82,798	12,908	1.07%
深圳	978,131	65,209	6,782	0.76%
天津	641,568	42,771	5,218	0.45%
重慶	324,000	21,600	4,463	0.16%
成都	317,464	21,164	6,540	0.19%
武漢	595,627	39,708	5,162	0.48%
香港	5,428,000	361,867	25,693	5.17%

首先，國內各城市之甲級寫字樓人員人數佔人口百分比皆低於香港，這表示部份城市如上海仍有發展空間，且另一些如重慶長遠看更有空間，雖未必成為國際中心，但也不會停在0.16%對香港之5.17%吧。再者，除非新增供應急升，否則現時之空置率長遠不似是大問題。

四) 以香港人口及經濟生產值為基礎(因有多少甲級寫字樓人員像和人口及經濟生產值有關)，估算其他各城市之「應有」甲級寫字樓人員人數 = 將現有人員減去應有人員，便可略和某城市是過多或過少面積供應，有以下結果#：

城市	調整後人數	現有-調整後人數	多出或(缺少)之面積m2
北京	258,644	28,928	433,917
上海	204,595	35,802	537,035
廣州	44,542	38,256	573,842
深圳	63,760	1,449	21,733
天津	34,925	7,846	117,694
重慶	44,344	(22,744)	(341,157)
成都	21,454	(290)	(4,343)
武漢	20,073	19,636	294,535

綜合而言，較要細心留意的是北京和上海、此外廣州及武漢亦須注意少許，而重慶像有很大潛質。

*註：這平均人員面積是参照在網上刊登的國內外數字而定的，不排除有偏差。

#註：不同城市有不同之第三產業／服務業佔經濟石百分比，而甲級寫字樓與第三產業／服務業有多些關連，因此部份數字是根據這第三產業／服務業佔經濟石百分比被調整，一般百分比越高調整越細。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。