知 價 格 多 於 懂 價 值

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2005年01月24日

近期於一個美國新聞網站看到一篇評論美國中央情報局之文章，大意是說「九一一」之發生與其效率不足有關，作者更認為該局局長應早就請辭，當然這裡並非研討這看法之對錯，有趣的是作者並非指該局長懶閒或失職，而是對其將情報工作引入營商原則將之(過份)系統化、程序化、數量化等有所意見。簡單而言，作者不覺得只著重每天搜集多少資訊及數據加以程程序序之分析分類便可得出好情報，數據以外，作者相信推論(inference)和觸覺(intuition)也很重要。拿走了後者兩環節，分析可變得甚彊硬化。

套用於房地產分析上，筆者基本上和這作者之看法相近，數量化之計算有其功用，但非萬能，因數據及分析方法均不完善，且很多環節難以數據化。再者，房地產並非全科學如物理學等，而是涉及人之行為，凡是與人有關之學說和分析總須靠些較有「人氣」之技術或衡量方法補助數量方式之不足。

然而，全球整體大趨勢似像越來越靠甚麼指引、程序、劃一計量方法、公認系統或水平等作依歸，這無可厚非，且有助日常運作兼達致較相近之產品及服務質素，但過程中也可能犧牲了一些人氣上之素質，包括主動能力、獨立思考、創意等。以下是一些可能遇過之現象：

(甲) 教育層面 = 本港不少中小學仍受政府資助的，因此採取較劃一之課程和內容無可避免，但相比筆者兒時所見，現今老師們好像除教學外也要應付不少行政上之工作，包括記錄教了些甚麼，學生反應，甚至個別學童之進度等。此外，需要或適合與否，老師大多也要採用一些電腦技術及軟件來教授課本之內容，因而佔了老師不少備課時間。這裡並非認為不應將課本內容趣味化，或加上新元素，但倘若老師忙於製造趣味而忽略內容要旨之傳授，那可適得其反。同樣地，若老師們只變了鎮表機器而失了對學童之真正認識，那他們怎可幫助有需要之學童，筆者兒時之一些好老師基本上對每個學生之水平和資質都瞭如指掌，而不須鎮表才知悉。

(乙) 營商管理運作層面 = 也有不少林林總總之管理系統，流程、指引、指標等，這亦無可厚非，亦相信許多管理哲學之精要是甚有用兼美好的，只是經人演繹後常「走了樣」而已，部份變了為鎮表而鎮表，甚至有聞坊間有些公司可「鎮定」明天還未發生(確實)之事項或觀察。現今也流行定期為員工做工作表現衡量，這其實是不錯之方法，但亦遇過有公司認為若不這樣做員工便不能知其工作水平之好壞，但到頭來問這樣沒有自知之明(不講便不知自身表現如何)的員工好極有限吧。也遇過有員工認為從來沒有犯(公司章程上之)錯便應拿最高評分，真的不知如何說起。

(丙) 市場層面 = 無論是股票外匯，或房地產市場，知價者多於懂值者，一般傳媒及市場報告亦多看眼價格升跌，比昨年同期等多了或少了等，這並非說這些資訊沒有用，但非完整，若沒有配合一些分析和思考，包括推想及觸覺，恐怕幫不了投資者。投資/投機許多時候須趁勢，但分析有助了解市場之風險高低及保持理性，長遠輸少些嬴多些，比別人賺多些。然而，要注意這裡分析包涵了人性化之思考，若不，便好容易鑽入計量陷阱，像數年前之「長期基金」(LTCM)事故了。

總括而言，這許多之系統、程式、程序、計量方式等均是人某時段內構思出來之東西，若硬需「跟足」其行事，那麼如何再進步更上一層樓。

鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁