香 港 之 商 舖 市 場

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2005年01月07日

領匯房地產信託基金上市過程一波三折，相信房委會以及有關金融法律人士亦始料不及，各界亦對當中涉及之不同環節如權益誰屬，法制程序，以至作價及運作模式等議論紛紛，從思考分析角度看甚為熱鬧，無論結果如何，領匯上市之招股書及資料對投資者或多或少有參考價值，主要為商舖及車位市段的，以下是部份商舖之擇要：

(甲) 零售額三千餘億港元=這是2004年之預期數字，包括近二千六百億內部消費及伍百億左右之外來(旅客)消費，佔本港總生產值之不小之百分比，大約為百分之二十二左右。

(乙) 私人商舖物業共有約九百三十萬平方米實用面積=即約一億一千平方呎左右。以2002年數字計，這包含約四萬九千個商戶及約一萬一千個餐飲食肆，共收益約二千二百多億元，食肆佔當中約四百八十億元。將營業收益額除以總私人商舖物業實用面積，大約每平方米每年為二萬四千元。此外，四萬九千個商戶平均年營業額約三百六十萬元，而一萬一千餘食肆平均年營業額則有四百二十萬左右，這些商戶及食肆共聘用三十八萬六千人左右，若將二千二百億營業年收益除之，平均每人年付上五十七萬左右之數。

(丙) 私人商舖物業面積當中，大多為小型商場(Neighborhood Centers九千平方米或以下)或街舖=這些共佔約六百九十萬平方米，即私人市段總量百分之七十四左右，而區域商場(District Centers九千平方米至四萬平方米)，佔百分之十五多些，即約一百四十萬平方米，地域商場(Regional Centers四萬平方米至九萬平方米)，佔百分之六餘，約六十一萬平方米，及大型商場(Territorial Centers九萬平方米或以上)，佔百分之四餘，約四十一萬平方米左右。以上不同類型之商舖物業在服務範圍，人流吸納量、檔次、地點、建築設計等方面會有所不同，大致而言是越大越趨級數好些。

(丁) 每月平均租金約七百七十元一平方米=這是2002年之數字，而2004年之預測也差不多。當然，若以區域計，則有高低之分，整體來說以九龍之平均最高，約八百七十元一平方米，而港島及新界則分別為近八百元一平方米和六百元一平方米。以租金增長率計則1990年至1991年間為最高，平均每年增加百分之十四，而近年則平均下跌百分之三。

(戊) 私人商舖物業以面積計，九龍佔最多=約百分之四十，香港島及新界分別佔百份之三十四和二十六。若以業主計，全港最大之商舖業主離不開上市之房地產之開發商，包括新鴻基地產(六十餘萬平方米建築面積，下同)，恆基物業(三十四萬餘平方米)，長江和黃系列(三十五萬平方米)，九倉集團(三十一萬餘平方米)及太古集團(二十七萬餘平方)。

(己) 和西方國家相比，人均商舖面積偏低=只有一點二平方米，而美國則有三點三，澳洲一點九，英國一點三(已高不了多少)。若與亞洲國家相比，則本港不遜色，如南韓也是一點二平方米，新加坡一，日本也是一。

總括而言，整體商舖物業空置率為百分之十一左右，不算過份壞，且長期供應量由1980年開始計像向下調，而租金高低主要跟經濟表現走。

　

鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁