It’s the Liquidity, Stupid!

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年3月27日

前美國總统克林頓在1992年競選時曾講過 “It’s the economy, stupid”(蠢材，關鍵是經濟啊！) ，意思是指其對手老布殊沒有針對當時最重要之問題：經濟表現 (1992年美國經濟不算好) [有興趣可参考 http://en.wikipedia.org/wiki/It's_the_economy,_stupid]。

同樣地，現今無論中外，一般談到房地產價格升至高位時，尤以與普遍購買力(好像)脫節的，多會認為供應不足，土地成本上升又或房地產開發商囤積策略等因由導致，雖這些不一定無理，但均走漏現時一個重要因素：Liquidity(金錢流量)*。

舉例說，某經濟體系有$1000，假設有10項資產(是房地產，民航機，遊船，公司或工廠等在這裡皆不重要)，平均每項便是$100(當然實質會有高低且過程會較複雜)。又假設金錢流量增加至$5000 [400%增幅]，而資產只能增加至20項 [100%]，平均每項便是$250 [150%]，反映資產增幅不及金錢的。再假設金錢流量增加至$8000 [60%]，但資產仍只20項 [0%]，平均每項便是$400 [60%]，單是多印銀紙便有機令資產價格上揚。

當然，上述金錢不一定每一刻都放在資產上，許多時會被存放在銀行裡。一般而言，經濟興旺時多放在資產上，衰退時多放在銀行裡。據此，經濟極興旺時，每項資產近$400不出奇，但衰退時，每項低於原有之$100亦非不可能，因投資者為保本會存放多些在銀行。

說了這些，主要欲指出近一年房地產價格上揚關鍵(極可能)在於近一年亦多了不少銀紙，雖不排除供應等環節也有份令價格上升，但總懷疑其影響是否被誇大。這亦即是說，若不針對金錢流量因素，增加供應等未必湊效(令價格變得「合理」whatever this means)，看看國內部份「超前供應」市場便知一二。

至於為何有上述想法，原因如下：

甲) 從一些中外住宅物業市場分析，GDP / Capita (人均生產)通常是價格最有關連之因素 = 許多時其影響佔所有因素70%以上，即若只能看單一因素，看它便足够。

乙) 再深入思考，GDP / Capita可會反映 (or is a function of) Liquidity = 某經濟體系有$1000兼5個人，平均便可有$200。金錢增加至$3000時但仍只5人，平均便有$600 (當然，這$600之購買力和前之$200有沒有分別屬另話)。

丙) 供應、(名義)利率等通常和住宅物業價格沒有長期關連。

至於近日香港有聲音建議重建居屋，可参巧去年十二月文章 「居屋幽魂不散，普通住宅不難供」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej543.htm。

總言之，就是輸埋底褲也願賭近年樓價升和銀紙增多有密切關係。

*註：有興趣的可参閱新書 “The Corruption of Capitalism” by Richard Duncan， 當中有詳述金錢流量的資料。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。