香港住宅價格之推算

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零三年八月

近期和朋友相聚，話題總離 不開本港住宅價格之去向，是上升，還是下調。對此筆者沒有確實答案，硬要估則傾向仍可有些微下調壓力，較大幅下調則須有更大負面因素，現在還未察覺得到短 期會有些甚麼。然而，住宅樓價升降和供應看像沒有多大關系，已有文章論及過，不打算重複。用較技術角度看，有以下意見(偏見)給讀者參巧：

甲)    假設一九九七年之私人住宅價格為100 = 現在價格以中原指數計已跌近30，即整體市價已下降了差不多百分之七十。

乙)    下調百分之七十已差不多 = 筆者於九八年一月曾用粗略程式 推算過，當時數字顯示整體市價可下調共百分之五十至七十不等，而這推算大體上現在仍可參巧，因此相信以現時已知事物計樓價下調幅度(若有)有限(如跌至25)及會收窄。

丙)    假設未來六年下調幅度如過去六年幅 度一樣 = 即大致住宅價格指數由30 再跌至10左右，若九七年市價為港元一萬元一平方呎，指數10則表示為港元一千元一平方呎，雖不 是絕不可能，但所須之負面力量也很巨大，如有環球／亞洲重大經濟等事故發生。要注意的是在這些較大轉變情況下，資產包括物業之名義價格調整幅度未必和其相 對價格整幅成正比。舉例說，A和B 原均有100，經事故後，A只有50而B則只剩25，A名義損失慘重，但現卻相比B富有一倍。

丁)    「可解譯」幅度30至70左右 = 這裡「可解譯」大意是英文之explainable，而可解譯並不 表示必不穿破或合理，只是出現時多仍可找到因由解譯而已。為容易明白及記憶，以現階段計，低過30價位開始難以明瞭，除歸咎於較虛幻(但存在)之慨念如市場信心等，相反，高過70亦甚難解譯。要注意要由30升至50已不容易，50至70階段更難，因30變50已須升三分之二了，30至70更達百分之一百三十三。若以複率及六年期計，30變50意味價格年增長近百分之九，而30至70意味價格年增長約百分之十五，不可 謂容易。

戊)    樓價短期升百分之三十的可能性 = 有關論據部份像寄望於國內人士 來港工作營商因而置業，這不全無道理，或許有機會可收一時升價之效，百分之三十或多少屬另話，能否持續始終看基本經濟表現，因很少房地產市場可長期靠移民 支持的。至於應否放售，須個別情況衡量，但若升幅急促，或許可考慮放售。升百分之三十即大約由30變40，若真的出現時又能配合適當借貸資本回報可以不俗。

猜度市場不容易，以上亦只是粗略估算，亦可受資訊更新而改變，投 資者應找專業人士協助有關項目投資事宜。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工 學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量 師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電 郵 stephenchung@real-estate-tech.com。