分散投資未必能減低風險

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年03月09日

近期從美國房地產投資信託基金協會的報告搜集得一些環球房地產投資信託基金及房地產企業的價格和收入回報狀況，部分顯示一些有趣方向，加以一些數值關係的計算，初步發現如下：

甲、數據年份=由一九九六年至二00六年一月，即二00六年的數字只基於一個月的數值。

乙、回報有兩方面=包括房地產投資信託基金或房地產企業的股價升跌，以及這等股票和基金的年息。

丙、覆蓋的地域=是以洲計，包括北美洲、亞洲，以及歐洲。

結果如下：

一、以基金及股票價格計算=三個地域之間沒有多大關連，其中以北美洲比亞洲為弱，R2只有零點一二，亞洲相比歐洲較強，R2約有零點三六左右，而回報率由負百分之三十二至正百分之四十七皆有。然而，從走勢圖察覺二00二年及以後的數字好像較為�琣X，加以計算後，各者之間的R2均高了不少，由亞洲相比歐洲的零點四九，達至北美洲相比亞洲的零點九三，當然只有數年的數字，可令這計算不盡有代表性，但始終這趨向�琣X的狀況值得投資人士注意。

二、以基金及股票的派息計算=除北美洲相比亞洲的數值屬例外之外，其他的比較均顯示有著較高的數值關連，如北美洲相比歐洲的R2為零點五九。以及歐洲相比亞洲的R2為零點七一等。此外，如價格計算一樣，二00二年及以後的數值關連亦變得高了些，有著零點九左右及以上。

三、各地域的基金及股票價格相比派息=大體而言是沒有多大數值關連，但如上述計一樣，二00二年後趨向大了一些，尤以歐洲地域計算。

一些推論如下：

甲、某地域的房地產基金或企業股票的息口回報可用來推測別的地域的息口回報表現，但其基金或股票價格回報就難以這樣用，雖二00二年及以後價格回報也像較為同步，但需多些時間驗證。

乙、息口回報大致和價格回報沒有多大數值關連，據此，可能意味投資者購買基金股票時並非最看重息口回報，雖以歐洲地域計二00二年及以後這關連亦變得高了些。

至於為什�炯o�堶p算這等數值關連（correlations），主要是可找出一些指引，如兩市場市段是否可看一而知二，兼亦可衡量投資組合的風險程度。簡單而言，較有關連者除可看一而知二外，通常亦意味只分散投資於這兩者對減低風險多無幫助，除非其數值關連是反方向。

總括而言，二00二年及以後價格和息口回報的較高數值關連是否意味人們開始變得較著重定期（年）收入，尤以歐洲地域計算，而這是否又因已發展經濟的人口大多開始老化有關，這是個有趣問題，有待專家研究賜教。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。