哪個房産市道bubblier：國內或香港？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年9月

相信不少讀者在內地及香港均置有物業，若在六年多前已開始投資，現今應有不俗之升價收穫，尤以金融海瀟後，各國大印銀紙，賺三兩個開不出爲奇。

然而，市場之興旺，資金的泛濫，亦令有關當局擔心出現泡沫。因此，國內推出一連串收緊措施，似有一點減速作用，而香港亦有不少影響買賣的招式，雖效果仍未明朗，且近日賣地交投熱刺。

無論如何，下列是部份常見之投資問題與簡答，而資料來自中原地産網站，主要圍繞著北京、上海、廣州、深圳，天津和香港近年私人住宅二手市場的表現：

甲) 有泡沫嗎？

上述城市全部都有，因各市現價水平皆以不同程度超越其高波幅位，而波幅位則是用標準差計算出來，爲的是避免靠太多主觀感覺。要注意的是有泡沫不一定即爆或甚至會爆，因有時確有方法可拖延爆破之時間。

有趣之發現是以波幅度計，香港的風險最低 [見下表，數值越低波幅 – 風險 – 越細]。

城市	北京	上海	廣州	深圳	天津	香港
波幅度	0.38	0.25	0.32	0.37	0.33	0.18

乙) 有多危險？

若將上述各市場看成股票，又假設其價格高低波幅位及平均值有如不同之承接位，那便得出以下結果，即倘若現價下調至不同承接位，該股票 (房産市場) 要跌多少才到位 [見下表]。

要從現價跌多少%	高波幅位	平均值	低波幅位
北京	9.30%	34.32%	59.35%
上海	13.11%	30.60%	48.09%
廣州	14.15%	34.72%	55.28%
深圳	12.21%	35.92%	59.63%
天津	17.32%	38.05%	58.78%
香港	12.39%	25.63%	38.88%

根據上述，若一齊跌少許至高波幅位，香港沒有明顯優勢，但擴大至其餘承接位時，香港或許會輸少一些。

丙) 在上述不同城市都下注，總會減些市場風險吧？！

不會，因上述各城市之二手私人住宅市場的價格走勢近年甚齊上齊落 [見下表]。

數值關係		R
北京	上海	0.97
	廣州	0.99
	深圳	0.96
	天津	0.97
	香港	0.92
上海	廣州	0.98
	深圳	0.95
	天津	0.97
	香港	0.96
廣州	深圳	0.98
	天津	0.99
	香港	0.93
深圳	天津	0.97
	香港	0.90
天津	香港	0.92

丁) 哪是否要多買香港？

又不是，因除近兩年香港表現不俗外，其他時期均較人家的差 [見下圖]。

哪怎樣辦？「摣了重貨」的可考慮放售部份套現，尤以早年入市的，(真正)優質物業則可保留。「未有貨」的要有耐性，雖可買些優質物業作(甚)長遠投資just to get your feet wet。餘下之時間，放假去吧！

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。