住宅大小，密度及環保

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年12月31日

若以近年公開報導為鑑，社會普遍對較大面積之住宅單位需求不少，建築密度低的像更有市場，而同時環保意識日增。舉例說大約二三十多年前，住宅單位之平均樓面價差異並不很大，如一千呎單位賣一百萬，三千呎便售約三百餘萬，總價相差三倍，但樓面價差不多一樣，因此現時之呎價差別可能反映較大單位供應不足之嫌。再者，近年或許因中港商貿越趨密切，不少豪宅更建在新界，且標榜密度低，兼有不少環保設施和概念。

無論如何，這些市場傾向不難理解，環境保護意識日增亦是好現象，然而，這三者間(面積大小，密度及環保)之關係亦像存在一些矛盾，詳情如下：

(甲) 環保定義=這裡指的是較狹窄的有多少土地被開發起來，相對仍未開發的，且假設越多後者情況越好，即多些空曠大自然之土地為環保。

(乙) 矛盾是密度越低，意味須開發更大面積土地=這裡密度是指建築上之密度，以本地為例，一般從地積比率及覆蓋率衡量，前者如土地面積一萬平方呎而可建十萬平方呎樓面，地積比率便是十，後者如土地面積一萬平方呎而樓宇共可覆蓋不超過並百分之五十，覆蓋率便是零點五，兩者越低密度便越低。據此，同樣的樓面面積若建立於高地積比率及覆蓋率(高密度)地段上，所需土地面積可比建在低密度之地段少許多。比方說，十萬平方呎之樓面面積興建在地積比率十倍兼覆蓋率零點五之地段上，所需土地面積會是二萬平方呎，若同樣十萬平方呎樓面面積興建於地積比率只有二倍兼覆蓋率只有零點二五地段上，所需土地大小會是二十萬平方呎，前後土地面積相差十倍，當然不排除高密度之十萬平方呎樓面面積，沒有低密度之十萬平方呎那麼不環保。簡單而言，低密度通常可較受住戶歡迎，但這背後之「較舒適好住」，不是沒有代價(需開發更大面積土地)的。

(丙) 另一矛盾是住宅單位越大就越導致需要更多土地面積=以上述為例，假設平均每住戶擁有一千平方呎，十萬平方呎意味一百個住宅單位，若這提升至二千平方呎單位，就會只有五十個單位，亦即可能須另找同樣大小之地段以建另五十個單位來滿足市場需求。這亦即是說，倘若找不到另一個地段開發餘下之五十個單位，先前被興建之五十個單位便可能更「搶手」，樓面呎價自然趨升。

(丁) 高密度居住環境多大自然或是低密度但少大自然=和外國一些城市不同，本地沒有許多「未開發」之區域，外國或許可不斷開發低密度社區而仍擁有很多大自然，但本地不能，哪個模式好些屬見仁見智，高密度可能省一些土地面積，但樓宇高了電梯耗電能量之設備也多了，不像平房簡單。此外，高密度與低密度或許對消費方式、地點、產品服務、品類等方面也有不同影響，如家居面積小兼住於市區，逛街消費也可能多些。

總括而言，處於低密度環境通常感覺較舒服，因而好像更環保更自然，但土地確是多用了，亦不易還原。

鍾維傑、卓凌地產分析有限公司行政總裁