升幅+波幅+長期趨勢

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年2月8日

倘若現在讀者是房地產投資基金經理，而負責之投資額為十億美元，對象是國內房地產市場和市段，讀者會如何分配這筆投資款項？部份讀者可能認為現在不是最佳時機，又或因各種投資管制而(暫時)卻步，但假設這些非問題兼眼光看遠些，那麼會怎樣作投放決定？當然，上述還須看基金之投資回報要求和風險承受能力，然而若一切均等，讀者會如何考慮呢？

以上並非甚麼隱晦問題(TrickQuestion)來考讀者，只是欲帶出一些常用或常見之投資辦法和過程，以及其優劣之處供讀者參考：

(一)找尋「筍」盤型=不少投資者喜愛找尋所謂「筍」盤，大意界定為那些比市場價格低之樓盤，可能是因為業主急於套現，又或好運氣時遇上不知價的業主，總之該盤比其市價低十數或更高百分點便是，買了回來即放已有一定水位賺。然而，這類情況並不常見，有時只是投資者「以為」買了筍東西，且於樓市高點買入平了百分之二三十物業，日後亦不一定賺硬。

(二)升那樣買那樣方法=理想是買到「當頭起」市況，但當頭起之市況嚴格來說，即市場仍未大升，靠有大升幅後跟風之投資者通常會錯過當頭起的時段，只是入市時希望非市尾，依然可望有些升幅，不賺多也可賺少許。

(三)跟大戶消息投資=部份投資者見到大發展商去某城市便跟著投資，有時確可有收穫，然而，大戶投資的考慮可比個別投資者的多，如他們會有股價溢利等之考慮，且其規模之大可令其在風險管控上勝個別投資者一層(詳情可參考以往文章：國內城市往返香港飛機班次看國際化http://www.real-estate-tech.com/gb2312articles/hkej400_S.htm)

(四)基礎分析方法=視乎涉及甚麼市場(城市)或市段(如住宅、商廈)，研究之因素可有不同，然而，一般走不了搜集一些和經濟、人口、收入、人均收入、貿易額、社會結構、教育水平、年齡分布等之數據與資料，這等資訊通常亦要追索至數年前找尋一些現象，對評估哪市場市段抵買或不抵買甚有用，極端時亦可用來衡量該市場市段是否已很危險，但其猜度時控能力不高。

(五)走勢分析方法=這裡常靠觀察市場市段之價格走勢來衡量或推測後市，涉及升降幅度，波幅程度以及趨勢之強弱等。與基礎方法一樣，最好有著較多及長時期之數據，否則分析之代表性可打折扣，因數據太少時，當中一個勁強或勁弱之數字已可將整個趨勢偏離實況。

上述各方法皆有其用，且投資人士喜採用多個方法一起用，然而，筆者從經驗裡看，則覺後者兩辦法一起用較有準繩度(當然不是百分百)。這不單是從日常分析工作中得到的感覺，亦曾用已知數據將上述各方法作測試而得出之結論。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。