房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
居屋變賓館之得失
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年八月
為配合國內遊客之增幅，有關當局打算將部份居屋轉作賓館用途，贊成者包括不少與旅遊業相關之行業和商戶，但亦有不贊成者包括酒店業人士。贊成者認為酒店房間不足應付多增之旅客，將居屋變賓館有助解決部份問題，不贊成者則認為酒店房間充足，各亦有各之理據。這裡不是研究誰是誰非，也沒有深入探討數字，只想到一些環節，欲與讀者分享：
甲) 本港旅遊業「淨收入」到底有多大 = 基本上本港(除了人力資源)是沒有其他資源可言，絕大部份行業都是從外(包括國內和外國)買入(進口)資源，如財料貨品服務等，「增值」後，再賣出(出口)這增了值之財料貨品服務，若賣出價高於買入價，便有所收益(淨收入)。這增值價值越高，淨收入也越高。旅遊業是否涉及很多高增值環節，這裡沒有答案，但不少有關之飲食，購物，交通，住宿等嚴格來說不算高增值，雖顧用不少人員。或許旅遊業在就業數量方面之貢獻大於淨收入也不為奇，歡迎有關人士賜教。
乙) 居屋是公共財產 = 無論對以往居屋政策如何評價，居屋是用公共財務興建的，原意是以折讓價賣給收入較低家庭來收回部份成本，如作其他用途亦須考慮收益回報。其一方法就是給私人市場投標經營這些旅館，如這慨念可行必會有參與者，而政府可收到之標價(不一定是一次過附上，可以是以收租形式的)則可顯示這慨念是否可有合理回報。至於居屋本身因原先非為作旅館而興建，其設計，間格，甚至設施上都可能須修改，涉及一定洗費，且亦須預計日後「還原」之成本。若不這樣，只會變相資助旅客住宿兼將原本用來住宿之洗費花在其他旅遊消費上。
丙) 酒店投資受影響 = 酒店業人士之反對或許與其自身利益有關，但日後酒店投資人士會多少有些戒心，看到房間供不應求時也不敢投資，因有關當局可有相關物業經修改用途後替代之。這亦引申至另一個層面，就是資本主意下之自由市場是傾向將(可觀)報酬給敢冒營商風險而成功人士，而後者其一方式就是洞察市場未洞察到之訊號，且先別人作投資，望的就是市場需求出現時因供應(暫)不足而可收取較大回報，若有關當局到時修改規則政策來增加供應，總有點不公允，且亦令有市場慧眼之士卻步。要知道酒店投資不菲，回報一般較長，且運作管理上亦較其他物業如寫字樓複雜，建立品牌不易。
丁) 長遠未必多了旅客 = 多了些居屋轉作之賓館，只可能導致部份會來／可來之旅客「早」來了些，並不等如平均會多來數次，有時甚至大幅減價亦未必大幅增加旅客量。數量增加只因國內經濟發展起來，不斷多了有能力可負擔來港遊玩之人士而已。或許可看看國內之旅客有多少是重遊香港(來營商找工作長居等的不計)以衡量未來旅客趨勢，雖單是準備第一次來觀光的人數相信已不少，尤以國內經濟蓬勃且放寬來港旅遊至多個城市。
旅遊業對本港經濟有一定貢獻，但須盤算清楚，知道大約哪個旅客量最適宜及最賺錢(不一定越多越好，須看本港容納量，及旅客消費類型偏好等)，否則可能做了蝕本生意也不知。
以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客户有個別項目或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員
電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com
地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓
版權屬卓凌及／或作者所擁有
卓凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客户則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租户，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。