房地產項目合作提要

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年9月14日

兩個或多個夥伴機構合作開發房地產項目是常事，有時涉及兩個或以上之開發商，如本地之IFC商用物業，有時涉及開發商及公營機構，如市區重建局項目，亦有些涉及開發商與非房地產機構或人士之合作，如開發商夥伴非牟利機構，又或夥伴舊樓業主等，再者也可有金融企業，如基金等夥拍開發商共同合作興建物業。

無論是何種組合，通常都會由其中一方負責工程管理、銷售等環節，而另一方(餘方)則提供土地或部份資金但並不主理開發過程，而主理之一方須定期向非主理之一方提交進度報告等。

若望項目合作(盡量)順利，減少爭辯，最好在未成為項目夥伴前達成一個雙方均接受之合作方案(合約)。以筆者有限之經驗，這合作方案是用來將一些相同理念寫下來，協助減少日後不必要之誤會，但未必可避免或預期所有發生之事情。再者，雙方也需有一定之誠意，方案只對有意合作夥伴有用，各懷鬼胎的，怎好之方案也沒效。此外，無論方案細節如何細緻，字眼如何專業，其大架構以簡單為上，尤以合作其中一方是提供土地之非房地產機構，而開發商提供建設資金等，以下是部份建議：

(一)用總收入分帳=總收入可只是售樓收入，也可以是租金收入，但盡量以「總水平計」，即未扣除開支，包括建造費用，甚至仲介費亦不計。理由很簡單，收入通常較容易跟進驗証，賣了多少亦有買賣合約或日後上契時對數，但開支之高低則可較有爭拗，而分成比例屬另話，視市況等而定。

(二)若可，索性分樓(面積或單位)=如開發商建造完成後有了入伙紙、滿意紙等，便拿事先相討好之單位或面積，這可避免不少不必要之爭辯，至於是否跟開發商齊賣齊放(盤)屬另個考慮環節，事前分樓比率和市況，雙方實力，討價議價能力等有關。

(三)賞金先惠=若可，提供地段之一方可向開發商拿取一筆資金袋袋平安，即變相收取部份地價，剩餘的才和開發商一齊「搏」。當然，這樣做會減少日後之分帳或分樓比例，但勝在先套現一筆款項，項目不賺錢也沒那麼大影響。再者，不單先前可拿取一筆資金，筆者見過有例子完工時也拿另一筆款項，亦是賺蝕無關的。

(四)盡量減少靠「項目收入減成本」安排收取回報=不少合作方案均有這安排，但對非主理兼非房地產企業來說，不是不要這條款，而是盡量不倚靠這「總收入減總開支」之程式賺取回報及利潤。這裡不一定意味主理之開發之一方必有「蠱惑」，而是建築費等並非一成不變之數，遇上獨特設計或物料人工上漲時更難預定，一些懷疑甚至爭辯或許避免不了。簡單地說，某水平之建築可以是一千二百元一平方呎，也可以是一千四百元一平方呎，要全確實額外之二百元是「使大」的不一定輕易。

(五)要求有權索取有關項目工程資料=甚至派代表參與會議等，但不涉及其管工程，代表只向非主理一方匯報。

總括而言，能找尋到合得來之夥伴共同開發房地產項目是好事，只是須意識到雙方除存有合作層面外，還有競爭關係。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。