杜拜之印象

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年6月26日

早前去過阿聯酋，包括杜拜及阿布達比，主要為遊覽，第一印象就是地盤多，天秤多和大廈多，相信(曾經)是建築界之天堂，尤以杜拜計。據當地人表示，部份房地產開發項目的確被叫停，但另些仍繼續進行。價格方面，杜拜較阿布達比跌得多，因供應亦較多。

然而，整體價格仍不算平宜，雖然以同樣金額計，在杜拜可買到之住宅單位會較香港的大和美侖美奐些。從當地房地產網站和報刊，抽樣式選出以下(較新及高級)住宅類別作参巧 [是用當地紙幣 Dirham計，而一港元可換約0.48 Dirham]：

一) 整體杜拜屋型住宅 (Villa) 和多層大廈單位 (Apartment) = 屋型一般大約由一百多萬至數千萬，而大廈單位可由數十萬起至千萬，樓面面積則由近千平方呎至數千。

二) Palm Jumeriah區域 = 一百五十萬可買到一千六百呎大廈單位，而九百萬可購五千多呎獨立屋。

三) Dubai Marina區域 = 主要為大廈單位，一般由一百萬至數百萬，而面積多遇千呎。

簡單地說，二千餘港元一平方呎已有交易。此外，租務方面，租金是以年計算，而通常每月數千Dirham(萬餘港元)已可租到數百呎單睡房單位。至於走勢，以外國人可投資的類別看，價格下跌了一半左右，可参巧這網頁：

http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/U#united%20arab%20emirates

至於物業之設計，質量和管理，則有機會看到的都有一定水準，尤以近十年左右興建的。不像另些發展中經濟，一旦注意到屋宇細節便走樣，又或建築一流，物業管理九流。

以整體阿聯酋於一九七一年不再受英國「保護」時還是貧窮魚村計，今日之發展可謂一日千里。此外，據當地人說，以石油存量計，阿布達比仍多，但杜拜則相對有限，這亦解析為何它急於建立成為地域性金融、專業服務及旅遊中心。

純以杜拜當地需求計，這麽多物業，包括住宅、寫字樓和商塲，真是「超建」。然而，倘若想濶些，中東地區能集專業金融旅遊於一身的地方又不多，以前有黎巴嫩，現在也只有Bahrain等，不致沒有競爭但有成事機會。再者，對歐洲遊客來說，數小時飛機便有(很猛之)陽光，亦是賣點之一。

此外，它不愁沒有「外勞」，不少日常工作(包括導遊)已由第三世界人士擔任，而管理專業階層則由歐美支緩。雖然外勞永遠不能入藉阿聯酋(是計血统非出生地)，但不少已居住了數十年，且沒有稅收，証明生活總比其家鄉好。

純猜想地說，杜拜應會「翻身」的，有油是助力之一，但發展大方向更重要。

高級住宅(背後為最高之大廈)

遠望「帆船」酒店

四處都是新建大廈

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。