上海房產相較存在泡沫
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年03月02日
國內房地產，尤以住宅市場計算，給人的印象是商品房價位大致仍在周期上半段裡運行，雖整體來說價格未必屬「超高」，但部分城市又像過分集中供應「貴宅」，因而與該市場買家群出現一些脫節情況。
然而，根據一些公開房地產資料顯示，在這許多市場裏，上海又確是比別的存在多些泡沫機會。一些細節如下，希望對讀者有用：
市場借貸難
全國房地產投資額增加百分之二十二，至一萬三千多億元（人民幣．下同），這是二○○五年截至十一月相較二○○四年同期的數字。若將全國分為東、中及西部，則東部仍佔最多，為百分之六十六，中及西部則各有百分之十七左右。然而，投資增幅率則東部只有百分之十八左右。反而中及西部各有百分之三十二，值得注意的是北京和上海住宅投資增幅率相比二○○四年同期只多一百分之四至五，或許反映宏觀調控措施的效能，亦可意味部分開發商可能遇上資金短缺困難。這本身不一定導致泡沫，但增加了整體市場的大幅下調機會。
全國房地產開發的自籌資金所佔百分比約為百分之三十四，細分則東部地區為百分之三十，中部地區為百分之五十，和西部地區的百分之四十二左右。這環節若較高可意味該區或市場的開發商資金相當充裕，但亦可顯示該區或市場借貸難因而須多自掏腰包，一時定論不易，雖筆者傾向相信是後者情況居多。
無論如何，整體印象是東部借貸可佔百分之二十五，加上自籌所佔的百分之十四，即預售好與壞可影響項目的可行性，因預售差不多佔百分之四十有多，而這方面中部及西部則倚賴少些。再者，北京和上海靠預售亦比東部平均數字高，處於百分之五十有多水平，若市場滯銷可帶來較大負面影響。
期房比率高
賣「現房」相比賣「期房」比率可有三個，分別為住宅、寫字樓及商舖市段。無論以那個計算，上海的比率均明顯較其他地區和市場低。當然現房比例少不一定表示泡沫，但泡沫常存在很高比率的期房市場。主要數字如下：
以銷售額計，全國住宅現房比率約為百分之三十，即其餘百分之七十為期房，算是不低的數字，且東部及西部的比率亦和這全國平均接近，只有中部現房佔銷售額百分之四十。當然，若將上海和北京相比，則上海只有百分之十二為現房銷售，北京反而有百分之四十，就算以銷售樓面面積計算，情況亦相差無幾。
全國現房以銷售額計和住宅的差不多，寫字樓比率大約是百分之三十一，細分則東部地區是百分之三十，中部百分之四十，西部是百分之四十五。然而，若著眼於上海和北京，則前者如住宅市段一樣只有百分之十五左右，而北京則高至百分之五十，就算以樓面面積計算，情況亦相近。
全國現房以銷售額計算，商舖市段比率為百分之三十七，東部為百分之三十四，中部為百分之四十八，而西部則只有百分之三十六。同樣地，若只看上海和北京，則上海的現房比例只佔百分之十，但北京的卻有百分之三十七，就算以銷售面積為單位，上海現房亦只佔百分之十六，相比北京的百分之五十五，是明顯偏低了。
總括而言，無論是資金增幅，自籌資金比例，又或（尤以）現房相比期房銷售比率，上海均比平均或相若市場為低，若然經濟環節等出現什麽差池，其抗跌能力可比其他城市為低，出現大調節機會可高些，因而感覺較有泡沫機會。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。