樓價跌半機會多大？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年9月4日

今屆世界杯出了一隻神算八爪魚保羅，它連續猜中了八塲足球賽事結果，成績優於不少專業評論員，或許應找它來估樓市之升跌指點迷津啊!

據報導，其實有不少其他動物被人用來作估波遊戲工具，只是它們猜不準，得不到傳媒注意而已。再者，要保羅八場「全中」或「全不中」皆同樣難，分別是前者有人捧場，後者則無人看。

上述顯示一般人對「覺得」發生機會微之事情一旦出現時會趨之若鶩，但事前多不太相信會發生，除數學上機會真的不高外，亦與人類腦部之思維結構有關。

然而，只要有足够人齊玩這類遊戲，又或玩之時間够長，如何難出現之情況亦會出現，就算人數不足或時間不長，亦間中有「爆冷」情況。

近期香港私人住宅價格升幅不俗，「若」提出將會下跌一半，相信很少人會同意，且不少人會不高興。後者會反擊說資金充俗，需求大，貨源不多，整體住宅市場借貸水平不高等理由來支持其觀點。

這些不無道理，但忽略了市價是由實質交易造成，只要有人「守不住」或寧願蝕價走貨，價格就會下調，就算這只佔持貨人士總數微不足道的百分比，差別只在下調之幅度、速度和時間長短。

好了，「若」本港樓市要調整，可有多少，一半之機會大嗎？相信不大，或許於百分之十至三十之間機會較多，只是一半亦非想像中細，如保羅之故事。當然，樓市每階段非獨立事項(non-independent events)，而保羅玩的遊戲每次則是，性質不同。

無論如何，以下一些圖表(分三十年、十五年和近七年)可助各位猜度現時樓市之價格風險，資料從差餉及物業估價署網頁搜集，從一九八○年至今：

主要觀察：

甲) 無論是三十、十五或七年回顧看，現價是有些泡沫，超越了所有高波幅位。

乙) 若現價水平下調至各年期之不同波幅位(即高波幅位、平均值和低波幅位)，其下調百分比如下表。

現價水平下調 %	三十年期	十五年期	七年期
高波幅位	- 18.85	- 8.31	- 10.24
平均值	- 48.72	- 28.12	- 29.67
低波幅位	- 78.60	- 47.93	- 49.11

有甚麽東西可令樓市出現激變？有，如另一些動聽故仔之未來結局。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。