不拆樓不一定是環保

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年12月23日

近期本港事故多多，且與房地產有一定關係，如西九龍文化區計劃，公營房屋之商舖車位出售給信託基金，以致紅灣半島居屋資產出售作價等，均引致不少(負面)評論，無論有理有據與否，有關主政部門可忙個不已。

以出售居屋資產紅灣半島為例，基於公開之報導有說作價過低，益了開發商，過程裡又涉及環保、拆樓，甚至海景分享之問題，以及買賣時政府有否疏忽未盡全力索取最好價錢等。這裡並非討論作價及買賣之技術層面，而是對事項所帶出的一些環節加以探索和分析：

(甲) 拆了還未啟用之物業當然有可惜和浪費之處，但這並不代表不拆除是一定有環保之效=首先，這等居屋是否有著環保之設計和標準成疑，若興建時未曾加入這等環保原素，或許重建為真正擁有環保設備之全新物業，長遠來說可能更為環保，雖短期導致浪費。再者，本港不少公營房屋(租用公屋也好，居屋也好)之住戶搬進不久便喜歡自行裝修一番，一些不那麼合意(高檔)之廁具等常被拋棄，雖有婉惜之處，但亦反映公營機構之設計用料未能追及大眾口味，且亦未必可全怪責該些住戶浪費，其一裝修費是他們付的，其二是為了部份人之環保意識而硬要這等住戶採用不合意之潔具等也非完全合理。此外，除非買賣合約訂明，購入了之物業是應可拆除的，只要符合有關地政、規劃、建造及屋宇甚至環保等條例便可，理論上若有人喜歡不計本錢，可建造後即拆除，拆除後又重建，之後又拆除皆可，社會若認為不妥，立法管制拆除時間等是唯一方法。

(乙) 海景之分享=有人認為該地段優勝，有美麗維港景色，根本就不適合建居屋，應發展高級物業以淘最好地價，然而，另外亦有人認為這不公平，因較弱勢社群也應有權利享受維港美景，地段作居屋沒有不妥。這裡涉及一些規劃上之理念，前者大致屬資本主義自由市場角度，價高者得，後者較屬均衡主義，帶有少許福利角度，如加拿大一些城市會沿用這方針，主要論據是若將弱勢社區分佈於較富有社區中，前者變成廣泛的貧民區(slums)之機會大減，印象裡好像又有些效用。各有各道理及優缺點，然而，筆者仍大致傾向建較好之物業，以帶出該地段之最高潛力。原因是美景不單只有該地段才可欣賞，尖東海旁有著更好景色，那若有足夠「公共渠道和空間」給大眾享受一些公共利益(如維港美景)便可，不一定要住著才算數。再者，就算繼續用作居屋，也非所有喜愛美景之申請者可入住或選購美景單位，因居屋之中也有較平宜和較昂貴的。

執筆之時，購入紅灣之開發商宣佈放棄重建，相信是因應時勢及各環節利益後作出之決定，但這不表示拆除本身無理據，不影響以上之推論及看法。