「榮耀感」有價
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年9月7日
近日本地有房地產項目之廣告聘用環球小姐協助推擴，覺得有些新意思，一來該環姐明艷照人，二來其笑容可嘉，相比利用一些扮「酷」但面𧄍𧄍的名模優勝，雖然直覺上仍不怎理解該樓盤與環球人士有何相干。
當然，用上美女來幫助推廣亦非是新事物，不少產品如汽車、名牌衣服、鑽石、手錶，甚至洗衣機、雪櫃等，均有用美女協助銷售，只是近年房地產亦趕上採用，背後像暗喻不但美女喜歡這樣之樓房，更對購置這樓房之人士(男士)另眼相看，原始之「性吸引」(sexappeal)訊息無所遁形。
然而，並非所有產品，包括樓盤皆適合用俊男美女來協助推售的，須要有一定素質及場合才有效用，兼要考慮銷售對象會否有預期之反應(購買產品)。若以房地產計，用得上環姐或俊男美女之樓盤須有其過人之處，如甚麼(直正)優質地段，或優美景色，又或超時代之建築等，否則會覺得格格不入。有時候，這些過人之處亦可以是某樓房之歷史價值，如歐洲一些古堡，又或文化上之氣質，不一定只有新建樓房才行，歐美不少舊樓比新房還貴。這等樓房粗略地描述可以寫為獎項物業(trophyproperties)，買家或業主不只擁有該物業，更擁有該物業之名氣，身為其業主像在面上貼金。
以上環節則引申至榮耀感(vanity)上去，基層意識可以是在朋友或甚至競爭對手面前顯現威風，因這類獎項物業相比同類但不聞名之物業昂貴，較深層意識可以是顯現或體驗投資機構及人士之價值觀，甚至是用這來宣傳這取態，如對品質之(高)要求。曾有朋友及客戶認為不太值得付出較昂貴之價格來購入獎項式物業，這不無道理，亦非人人都適合購置這些物業，但獎項物業也有其功用和優點，對用得著這些功用之投資者未必不化算，部份見解如下：
(一)確有「廣告」效應=這環節當然不適用於一般賣散之物業，業權集中的才有命名權，若可於獎項式物業命名確有增加機構(某人)之知名度，而這亦是一些大型跨國企業爭取(投資或租賃)獎項物業之因由，包括不少投資銀行或保險公司等。當然，要量化這環節之效用不容易。
(二)貴買貴賣=許多時候，這些獎項式物業價格確比相約但沒名之物業昂貴，亦即租金回報率較低，但日後出售時價格亦可比其他物業貴賣些，亦即新買家也面對較低租金回報率。要注意這裡貴買貴賣不是指必穩賺，只是於任何時期其買賣價格會高於其他物業價格水平而已。
(三)可有「古董」價值=不是每個獎項物業均有這條件，但部份知名獎項物業確有一定歷史或藝術價值，投資者除買回報外，更可能有買古董之心境。
總括而言，獎項式物業之額外價值(premium)不一定是建基於浮沙上，而榮耀感這東西雖捉摸不著，但又確存在兼是有價的。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。