四萬夠唔夠？

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2011年11月19日

特首在其最後的施政報告計劃每年平均提供四萬個住宅單位，當中約二萬為私人住宅，萬五為公屋，而剩餘五千是居屋。再者，新建之居屋會以出售時的市價為日後報地價的市價，即所謂「封頂」(capped)，升市時補地價可再賺多些。

四萬個住宅單位夠不夠，可從以下角度衡量：

甲) 以現市場多少住宅單位對多少家庭計，夠有凸 = 特首提到全港有約2,600,000個住宅單位，而家庭數目為2,350,000左右，即 (純數字上) 多出約250,000個單位。你沒有看錯，確是有單位多出，詳情可參考這網頁 http://www.info.gov.hk/gia/general/201110/12/P201110120136.htm。

即是說，就算每年真的需要四萬個單位，現存空置的二十五萬個單位已夠六年之供應有餘，興建新的會否過剩？這又帶出下列猜想。

乙) 不是所有空置單位皆為「有效」之供應 = 「有效供應」是指哪些業主願放租放售之單位，且有人會租會買的。以這界定，1) 哪些單位業主是買來欲作長期投資兼不打算放租的；2) 業主是有如買「玩具或古董」般來收藏的；3) 哪些被人「放了釘」的，尤以舊樓之收購；4) 哪些因設計、設施、樓齡、地點等問題而少人願入住的等，皆要從空置數字裡扣除，即實際空置量未如公報數字之高。至於是多少，不易估算。

丙) 不是「量」而是「價」之挑戰 = 以近年新建私樓項目計，一手樓之「上車盤」少之又少，就算近二手市場四百萬左右均價的也不多，對象並非大眾私樓市場。據此，加上部份人士喜愛買新 (穎) 樓房，感覺樓價過高不難理解，尤當近三數年之旺市。此外，新樓價高，多少亦會令同區二手物業的價格水漲船高，且樓市亦有點兩極化。簡而言之，稍為好些之樓房不平宜。

然而，這價格的挑戰 (假設看成是問題)，在現階段計，解決主動力不在政府或香港手裡，而是望東 (歐洲) 望西 (美國)，再看北 (國內)。

丁) 每年二萬新建私人住宅單位聽起來不算多 = 雖比近年數千至一萬多之量多，但不排除貴樓仍會佔多些。然而，要注意「需求」是甚有彈性的，如經濟好時不少人便有換屋或結婚買屋 (實質兩者不一定要掛勾) 的想法，一旦逆轉也收縮得快。相反，樓房供應就不能伸縮得那麼容易。

即是說，或許長期市場真的每年平均可吸納二萬單位，但按每年計則多不準確，不是供應太少便是太多，這個需求與供應之時及量的不協調，資本主義自由巿場至今仍未有完善解決辦法。也即是說，價格波幅未必大減。

想置業的，所需的是耐性，除非不志在賺與蝕。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。