房地產技術
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又說關鍵不在供應
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年八月
近期有關當局正在檢視本港私人住宅地產之價格走勢，及例舉出未來數年(有限之)供應量作參巧，有人認為對價格有穩定作用，雖同時亦有人質疑數字之準確性。這裡並非探討這準確性，也非研究有關樓市政策，而是簡單地看看樓價與供應是否有關糸及有多大，有以下發現和讀者分享：
甲) 數據 = 主要從公開政府統計數據及有關資料刊物獲得，時間從九十年代初至二○○一年左右。這裡集中於落成量及價格指數，及假設落成的多會拿來出售。
乙) 若由一九九二年起計至二○○一年 = 數值關糸並不高，雖方向是負數，即一升一跌，但此段時間內之私人住宅供應多少和其樓價起落看來沒有甚麼大關糸。這亦即是說，影響私人住宅樓價可有另有因素。
丙) 若由一九九二年起計至一九九七年 = 數值關糸也不高，雖比九二至○一年期間的高且方向仍是負數，這與一般人印象或預期有出入，反映只看供應量意義不大，應和需求一起衡量，而需求則有賴經濟社會文化等因素支持。
丁) 若由一九九七年起計至二○○一年 = 數值關糸仍不算高，雖比九二至九七年期間的高且方向仍是負數，或許和九七年及之前的升市一樣，單看供應量未必全面。
戊) 有趣的是，若將一九九七年刪去 = 無論是一九九二年至一九九六年期間，或是一九九八年至二○○一年期間，兩時段內之供應和其樓價在數值關糸工連絲毫都沒有，顯示須看別的環節才行。
己) 除一九九六和一九九七年每年落成量低於二萬個私人住宅單位(套)外 = 其前數年及後數年均每年有二萬餘至三萬餘單位，即九二年至九五年有十一萬多些，而九八至○一年也相當近十一萬單位。雖如此，前者時期價格趨勢上揚，後者時期剛相反，只看供應未必常能推算價格走勢。
庚) 假設價格反映「樓花」價 = 即大致兩年內(後)落成之單位，因而將價格指數和兩年後之落成量計算，其數值關糸也甚低。
要注意以上計算甚粗略，但總括而言，正如筆者數年前曾經在本欄探討過，對於私人住宅市段價格來說，經濟興旺時供應少需求大可以「火上加油」，但經濟減退時就算不淮建屋也未必有大作用，供應環節非關鍵，現在或許仍是一樣。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。