土地增值稅之民間觀點

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年2月1日

近期國內有關當局重提土地增值稅，且收緊其執行程序時控等，不但令一些房地產開發商齊聲反對，且導致上市的房地產公司股票價格下調。根據公開之報導，有市場人士認為這稅項可減少開發商之利潤，當中撥備不足的更可遇上資金難關，亦有人認為這可令樓價上升，因成本上升了，眾說云云。

這裡暫不打算分析這稅項之影響，只希望與讀者分享當中一個網上民間調查，雖這類網上調查之結果未必可盡信，但相信有少許參考作用：

(一)網上調查=是於搜房網裡看到的，截至二零零七年一月二十二日，有著二萬八千個回應，共七條問題如下。

(二)閣下贊同向房地產開發商徵收土地增值稅嗎？=答「是」佔百分之六十一；「反對」佔百分之三十一；其餘百分之八沒有意見。

(三)這稅項對現時之樓價上升趨勢有影響嗎？=「刺激價格上升」佔百分之六十九；「穩定樓價」佔百分之十六；「無影響」佔百分之十五(註：沒有「下調」選擇)。

(四)這稅項會負面地影響房地產開發商現時之(可觀)利潤嗎？=「會」者百分之五十三；「不會」者百分之二十八；「或許」的佔百分之十九。

(五)閣下認為房地產開發商之「圈地」圖利行為普遍(嚴重)嗎？=「非常普遍」者百分之五十八；「普遍」的百分之三十四；「並不普遍」者佔百分之八。

(六)閣下認為這稅項會否減少或阻止這等圈地行為嗎？=「會」的佔百分之二十二；「不會」的佔百分之三十二；「或許」則有百分之四十六。

(七)這稅項會否令上市房地產股票市段之(牛市)趨勢停頓嗎？=「會」者佔百分之十九；「不會者」有百分之二十九；而「或許，需觀察多些」的有百之五十二。

(八)哪一類或狀況之房地產開發企業最受影響？=「土地儲備多」的有百分之四十四；「中小型開發商」佔百分之二十四；「利潤高之企業」佔百分之十八；而認為「專造豪宅」的最受影響的有百分之十四(註：這條沒有一些選擇如「借貸高的」等)。

綜合上述國內普遍人是贊成實施土地增值稅項，且認為圈地情況嚴重，但亦同時覺得樓價與上市房產公司股票不會受影響，雖房地產企業之利潤會下調，尤以那些規模不大或土地儲備多之房產企業。無論如何，筆者覺得這稅項之影響有賴其實施效率，兼須時間觀察方可確定其影響，然而，假設執行有效，以下是部份可能性：

(甲)對較弱，尤以資金方面的房地產企業不利=亦即較強大者可利用這次稅項之執行伸展市場份額。

(乙)土地價格或許下調=因開發商會傾向保持某水平之利潤和回報，假設其他層面沒變。

(丙)短暫時空內可能令房地產供應下調=因部份(弱勢)開發商可能被迫減產，而這可做成樓價上升壓力，若其他一切均等。

至於房地產開發商是否可將這稅項帶來之成本全數轉嫁購房人士，則視乎經濟環境市況等而定，沒定律說房產商一定可全數轉嫁買家，就算只轉部份成本也非一定。因由之一是這稅項是「供應方」之稅，不一定與樓價掛勾。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。