既是大鑊，亦可大獲

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年9月19日

剛從公開報導得悉雷曼兄弟(Lehman Brothers)宣佈破產，美林(Merrill Lynch)又被美國銀行收購，美國保險集團(AIG)更須向政府借短貸渡難關，全球金融市場氣氛彌漫?一片愁雲慘霧。今倘次按所帶來的信貸風暴(Credit Crunch)理應未完，至於前因後果，網上已有豐富資料，或許讀者可?閱以下BBC之網頁: http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7302341.stm。

相信不少人欲知這倘風暴有多「猛」，美國樓市是否跌完，以及對本港和國內經濟有何影響。這裡沒有深入確實之答案，但有以下之猜度：

(一) 風暴有多「猛」？ = 和十年前有多之亞洲金融風暴比較，是倘風暴較全球性，假設這力度和人均生產(數據從Wikipedia.com搜集, 是二○○七年名義數值)有些關係，便約有如下之比例：

人均生產範圍	人均生產範圍	比例
全球	亞洲	3.63
北美洲	亞洲	1.11
北美洲 + 西歐洲	亞洲	2.48

簡單而言，這倘風暴力度少則和亞洲金融風暴差無幾(只涉及北美洲)，大則近亞洲金融風暴之四倍(涉及全球)，中間路線也有二倍半(涉及北美洲和西歐洲)。總言之，「大鑊」。當然，上述的粗?計算方法並非理想，但全球實質損失現時還未有公認之數字，因根本沒有人全知道損失在哪裡。再者，這倘風暴力度之「分布」亦有待觀察，雖北美洲和西歐洲是避不了，但亞洲多少則有相榷之餘地。

(二) 美國樓市是否跌完? = 當然未完，一來整體平均住宅價格只下調不到百分之二十，二來「硬淨」市場如曼克頓亦只剛開始感覺出售困難，要下調約百分之五十(包括匯價)才有看頭。詳情可?巧以往文章：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej336.htm 及http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej448.htm。

(三) 對香港之影響 = 應不比亞洲金融風暴時直接，且本港整體樓價並沒有當年之高，但間接力度之總和未必細，因除受毆美經濟影響外，還受國內經濟影響，加起來之殺傷力可不輕。此外，要注意甲級寫字樓市段，包括有?甲級寫字樓之REIT，因其租?不少正是這等「出事」之國際金融機構，以及它們之專業服務供應者，如國際法律或會計行等。上半年還可唱「將美國華爾街之剩餘金融人才調來不?人用之亞洲工作」繼而保持甲級寫字樓需求，下年又如何呢？「爭扎求存」和業務調配是兩碼子事情，解決方案有別。詳情可?巧以往文章：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej463.htm。

(四) 對國內之影響 = 這環節是較難猜想的，但感覺一般預測均低估了風險或其發生率。一來歐美消費者隨?其經濟減慢要收緊荷包，這亦已影響出口工業，二來外國直接投資亦可能放緩，繼而影響生產，三來國內部份房地產市場存在高估情況(可有百分之二三十左右)，而股票已由高位下調了差不多三分之二，房地產尤以住宅市段能守多久，真是未知數嗎？再者，國內大部份房地產開發商不像本港的資金充裕，多須靠預售、銀貸等方可完成開發項目，萬科較大幅減價引發買家追討損失顯示市場嚴峻之一面。詳情可?巧以往文章：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej442.htm ， http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej438.htm 及 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej482.htm 。

簡述之，今趟不比九七「?少」，亦和九七一樣，日後可有「大獲」機會。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。