房地產技術
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香港樓市預期數則
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年十月
最近在多個場合都有人問及以下題目，現在作簡述：
甲） 現在樓價，相信多指住宅市道，還貴嗎？以今天現有的數據和資料，及以負擔能力出發，不貴，因不只比以前易供，且比一些外國大城市的還輕鬆些，尤以稅後淨收入計算。但是否等如有投資機會，這卻7不是，因租金也下調，一般還在百分之四至五左右，回報不算特別好，且價格未見穩定。
或尚有二成半跌幅
乙） 現時樓價已見底嗎？這起碼是個「百萬」問題，真的難以作答。不過筆者於差不多四年前﹝一九九八年一月﹞做過一個甚粗略模擬計算，發覺當時己下調約百分之二十五的樓市再跌至整體百分之五十至七十也未必太難，且在公司季刊登出。重要的不是在於數字上，因技術上來說是隨意載入電腦裡的，而是香港市場當時是可以甚「敏感」(sensitive)，即反應可以很大。據此，現樓市還有機會及空間下調，或許以現價計是約百分之二十至二十五左右，是否出現則屬「未知數」。
丙） 施政報告有用嗎？這個「用」相信指穩定或甚至提升樓價。筆者看不到有甚麽大影響，樓價的好壞始終視經濟表現，即涉及香港整體運作上的效益及效率， 也與整體教育學習方針有關。換句話說，若香港能成功轉型，經濟有表現，應不愁樓價的去向。
丁） 「九一一」有何影響？不少人，無論是本港或外國包括美國的，認為美國經濟明年可復甦，差別多是上半年或下半年之爭。筆者非專家，但曾經歷九十年代初的衰退，感覺上是「若」這「非」大事件，則無需理會，因其改不了經濟原來會走的方向﹝升或跌﹞，但「若」這「是」大事件，認為半年大半年便可復甦，像樂觀了一些。當然，美國政府一些經濟措施可對短期狀况有幫助，但以其經濟的規模，屬長貧難顧。
美國獲勝始消「九一一」
較可能的是美國政府介入經濟層面會有意無意增加，不僅反映在國內和外交策略上，對世界貿易投資融資亦可有影響﹝對部份公司行業地區來說不一定是壞的﹞，就算戰事能速戰速決也分別不大。至於樓市，或許須留意利率﹝如不要因現時低利率而作大投資等﹞和美元匯價所帶來的潛在風險吧。
近來有外國報章列舉自二次大戰以來戰爭和美股的表現，發現除越戰外，股票市場大多向好，尤以戰爭進入後半段時。因此，這或許便是不少人認為經濟可看好因由之一。但細看下，會發覺股市上升多在一些主要戰役後﹝當然是盟軍或美軍勝出﹞，如二次大戰的中途島戰逆後﹝日本海軍被美國海軍重創﹞，因此筆者推論不單只須有戰爭，而且須有可望勝利的戰爭。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。