租住的博奕
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2013年9月13日
倘若參考近期之市評，大多數也傾向看淡，不少說下降百分之十至二十，亦有少數預算高於百分之三十甚至四十。無論如何，交投量又的確減少，尤其是二手住宅市段。
今期和讀者作些婆媽運算，假設同意樓價向下機會大於向上，繼而打算租樓住“睇定D先"，觀察粗略之錢財博奕是多少:
A) 假設個案 = 以一個一千萬價值之住宅物業為例，套用3%租金回報，即年收$300,000租金，又假設差餉及管理費等每月吃掉$4,000，即$48,000一年，淨租金收入便是$252,000。
我們會用淨租金作比較，因為就算是買樓自當業主也要付差餉管理費等。又以一般兩年租約計，租住總“成本" (享用了的住宿功能不計) 會是$504,000。
B) 樓價要跌多少才博得過呢？= 請參閱附表。倘若樓價在租住期間下跌5%，便差不多抵消了期内的租金成本 (當然越早跌租住成本或許亦輕點)。下調10%，降價總額已是租住成本的兩倍，而每下跌5%，倍數就有約1的增長，跌够50%，倍數近10。
至於要多少倍才可以博，亦因人而異，然而，直覺起碼需賺二蝕一吧，即若賺蝕機會均等，每蝕一元之機會要賺起來時有二元“覆蓋"。
若接受上述論據，只要價格跌10%已開始有瞄頭。
C) 價跌及其機會率對比價升及其機會率 = 許多時，單是估價格升跌多少不足夠，要連同其發生之機會率一併考慮才有意思，就算這機會率只是憑直覺。
舉例說，假設有人認為物業有80%機會下降10% (即$1,000,000)，將兩者乘埋便是$800,000。同樣地，若另有人估有10%機會升50% ($5,000,000)，兩數之果是$500,000。即後者五百萬雖較前者一百萬多，但連同機會率時，後者不及前者"值錢"。
倘若閣下不看好未來樓價，租住其實也可以是投資選擇。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。